□記　者　楊學(xué)瑩　陳曉婉

通訊員　滕紅光　報(bào)道

本報(bào)濟(jì)南2月26日訊　《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》3月1日起實(shí)施。今天，國(guó)土資源部公布了不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣本，吊足了百姓胃口。我省進(jìn)展如何？在省國(guó)土資源廳今天舉辦的媒體見(jiàn)面會(huì)上，記者了解到，青島市內(nèi)三區(qū)將從3月1日起頒發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，這是我省唯一在全國(guó)首批頒證的城市。其他市縣暫按原機(jī)構(gòu)原辦法發(fā)證，原證書繼續(xù)有效。

“選擇這個(gè)范圍，是因?yàn)榍鄭u市本級(jí)原來(lái)就實(shí)行權(quán)屬登記‘房地合一’?！鼻鄭u國(guó)土資源房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。而按照2月9日青島市編委印發(fā)的文件，該局權(quán)籍處加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，市房地產(chǎn)交易中心更名為市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

國(guó)土資源廳不動(dòng)產(chǎn)登記管理處負(fù)責(zé)人介紹，目前我省其他市縣的編辦尚未發(fā)文，機(jī)構(gòu)人員尚未整合，但都在積極籌備。這些市縣暫按原機(jī)構(gòu)原辦法發(fā)證。包括青島在內(nèi)，現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)證書繼續(xù)有效，只在權(quán)屬變更時(shí)換發(fā)新證。

不動(dòng)產(chǎn)登記的核心是房屋和土地。市民最關(guān)心的是，能否都像青島一樣“房地合一”，一本證書同時(shí)載明房、地兩項(xiàng)權(quán)屬信息，確立兩項(xiàng)產(chǎn)權(quán)？“我家的房子只有房產(chǎn)證，沒(méi)有土地證。雖說(shuō)不影響買賣抵押，總覺(jué)得‘有鞋幫沒(méi)鞋底’，不踏實(shí)。”濟(jì)南市民趙女士告訴記者?！皩?shí)踐中這樣的官司不少：房產(chǎn)證是張三的，但土地證卻是李四的，法院都沒(méi)法執(zhí)行?！鄙綎|豪才律師事務(wù)所主任周長(zhǎng)鵬律師說(shuō)。

省國(guó)土資源廳不動(dòng)產(chǎn)登記管理處負(fù)責(zé)人告訴記者，房地合一無(wú)疑是方向，但還不能立馬實(shí)現(xiàn)。雖然新證可以將房和地填寫在一起，但不必然加載土地信息，開(kāi)發(fā)商得辦理國(guó)有土地使用權(quán)分割登記才行。原有房產(chǎn)證在房屋權(quán)屬變更時(shí)換發(fā)新證，也是這樣。對(duì)只有房產(chǎn)證沒(méi)有土地證的，只能暫時(shí)先把房屋注明在新證中。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不可能一蹴而就，還需要長(zhǎng)期摸索。

不僅是房和地有“鞋底鞋幫”關(guān)系?！耙粔K土地往往疊加好幾種產(chǎn)權(quán)。國(guó)土部門看是承包地，發(fā)土地證；林業(yè)部門一看種著樹(shù)，發(fā)林地證。以后，林和地在一個(gè)證上就行了。權(quán)利交叉、沖突的情況會(huì)有效避免。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

統(tǒng)一登記后，百姓一個(gè)窗口辦證，少跑腿，還可能少花錢?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求申請(qǐng)人重復(fù)提交；該負(fù)責(zé)人透露，國(guó)土資源部對(duì)統(tǒng)一登記正在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)百姓關(guān)心的“全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”，該負(fù)責(zé)人透露，“國(guó)土資源部正在組織開(kāi)發(fā)全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)信息平臺(tái)，年內(nèi)有望上線。國(guó)家就可以實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)地掌握全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。但后臺(tái)管理非常嚴(yán)格，查詢必須是權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)才可?！彼嘎叮瑢?duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，山東省不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例已納入我省2015年二類立法計(jì)劃。

統(tǒng)一登記也會(huì)帶來(lái)新課題。交易和登記分開(kāi)后，給交易真實(shí)性核查帶來(lái)挑戰(zhàn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在去年10月15日在濟(jì)南召開(kāi)的全國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理座談會(huì)上談到：“房產(chǎn)交易和登記原來(lái)都在一個(gè)系統(tǒng)，對(duì)有效真實(shí)合同的確認(rèn)比較容易。分開(kāi)后，如果沒(méi)有權(quán)屬管理部門核準(zhǔn)的真實(shí)合同，這個(gè)合同在登記部門不予登記。我們要把工作重心放到去辦證登記大廳領(lǐng)取房產(chǎn)證之前，那個(gè)合同的有效性的核查上來(lái)?！?/p>

不動(dòng)產(chǎn)登記催熱三大話題

從3月1日起，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，宅基地使用權(quán)等10類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬納入登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式也將正式啟用。

新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證是什么樣子？2月26日，國(guó)土資源部公布了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的樣本（右圖）。圍繞這件事兒，一系列衍生的不動(dòng)產(chǎn)登記話題再難回避。

樓市會(huì)出現(xiàn)拋售嗎？

不會(huì)產(chǎn)生過(guò)大影響

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記馬上要實(shí)施了，你說(shuō)，有多套房子的人會(huì)不會(huì)拋售？如果拋了，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此而降下來(lái)呢？”30歲的鄭州居民蔣如林已經(jīng)結(jié)婚生子，目前仍租房居住，一直等著出手買房時(shí)機(jī)。

蔣如林的問(wèn)題頗具代表性。盡管實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷并非降房?jī)r(jià)，但不可否認(rèn)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀影響。借助不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，個(gè)人住房信息“家底”不清現(xiàn)狀有望得到改變。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量調(diào)整階段，區(qū)域分化明顯，“去庫(kù)存”將是2015年市場(chǎng)的主基調(diào)。

盡管部分市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記加速，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加，可能會(huì)導(dǎo)致部分持有多套房業(yè)主掛牌增多，但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生過(guò)大影響。

部分受訪專家認(rèn)為，條例實(shí)施將使決策更為科學(xué)、精準(zhǔn)，有利于構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

房地產(chǎn)稅會(huì)落地嗎？

征收腳步日益臨近

針對(duì)房地產(chǎn)稅山雨欲來(lái)的報(bào)道，不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人說(shuō)，盡管不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動(dòng)產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問(wèn)題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國(guó)家依法決定。

作為不動(dòng)產(chǎn)登記的熱門衍生話題之一，不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅征收間的關(guān)系在一輪輪激辯中愈加明朗。毋庸置疑，不動(dòng)產(chǎn)登記是房地產(chǎn)稅征收必要的技術(shù)條件，對(duì)房產(chǎn)征收保有環(huán)節(jié)的稅總得先搞清楚每個(gè)人究竟有多少套房。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記的信息支撐，也將讓房屋轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)的契稅、個(gè)稅等征管得到加強(qiáng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記靴子落地后，會(huì)有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產(chǎn)出售，因?yàn)閺囊厌尫鸥母镄盘?hào)看，房地產(chǎn)稅征收會(huì)保障居民基本住房訴求，主要鎖定多余房產(chǎn)，房產(chǎn)越多保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)將越重。

中國(guó)社科院副研究員陳飛說(shuō)：“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對(duì)于商品房投機(jī)者將是很大打擊，會(huì)逼迫部分空置房進(jìn)入市場(chǎng)，可望有效降低已售住房空置率?！?/p>

當(dāng)然，房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)了解每個(gè)人究竟擁有多少房產(chǎn)，還包括房地產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)等。更為復(fù)雜的是稅制設(shè)計(jì)，究竟什么算是居民基本住房訴求，按套征收還是按平方米征收更合理？……種種問(wèn)題牽一發(fā)動(dòng)全身，需要全面考量。

專家認(rèn)為，技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù)。與我國(guó)增值稅、營(yíng)業(yè)稅等絕大部分含在價(jià)格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預(yù)算透明等大主題改革緊密相連。

小產(chǎn)權(quán)房“權(quán)”歸何處？

不可能予以登記

針對(duì)不少城市居民（當(dāng)然也有城郊農(nóng)村居民）較關(guān)心的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不動(dòng)產(chǎn)登記是按物權(quán)法要求，依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的行動(dòng)，不可能登記不合法的東西。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)條文明確，世界上普遍實(shí)施土地用途管制?！八浴‘a(chǎn)權(quán)房’不可能予以登記，更不可能通過(guò)合法登記‘漂白’?！?/p>

可見(jiàn)，此次“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”并沒(méi)有給小產(chǎn)權(quán)房留下空間。

但不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)繞不過(guò)去的問(wèn)題。專家分析認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。

“不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是要對(duì)全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一摸底、管理。小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，制度無(wú)法繞開(kāi)，登不登記必須明確?！敝心县?cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東說(shuō)，《條例》的實(shí)施使得這一問(wèn)題更加迫切，應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則予以解決。

張東認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的處理應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為前提，與土地制度改革同步推進(jìn)。城鎮(zhèn)和農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一登記和統(tǒng)一管理，為集體土地入市提供了前提。未來(lái)，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房的土地成本優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，可根本上遏止小產(chǎn)權(quán)房，也有利于制定分類治理辦法，統(tǒng)計(jì)和清理各地存量小產(chǎn)權(quán)房。

（綜合新華社等報(bào)道）