RET睿意德高級(jí)董事王玉珂： 貶值難阻房企海外融資步伐

RET睿意德高級(jí)董事王玉珂日前在接受中國(guó)證券報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)表示，受外資回流的影響，國(guó)內(nèi)房屋等人民幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)可能會(huì)有所貶值。部分房企的海外融資成本也會(huì)有所提高，但由于成本較低，除非國(guó)內(nèi)的金融政策有較大調(diào)整，否則人民幣貶值不會(huì)影響到房企海外融資的步伐。

外資有回流沖動(dòng)

中國(guó)證券報(bào)：萬(wàn)科等房企借道進(jìn)入香港資本市場(chǎng)，意在謀求海外融資。與國(guó)內(nèi)的融資渠道相比，海外融資的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪些方面？

王玉珂：主要的優(yōu)勢(shì)在成本。對(duì)于資質(zhì)相對(duì)較好的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，海外融資的平均成本在3%-5%的水平，個(gè)別企業(yè)的成本更低，甚至達(dá)到2%。相比之下，從國(guó)內(nèi)銀行獲得貸款，成本通常要在基準(zhǔn)貸款利率上有一定上浮，成本明顯高出海外融資。如果通過(guò)比較流行的信托方式獲得貸款，最低成本也要12%。打個(gè)比方，為什么很多港資企業(yè)敢于囤地多年而不開(kāi)發(fā)？主要原因就是它的資金成本低。

中國(guó)證券報(bào)：外資主要是以什么形式進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市？其更青睞哪些物業(yè)類(lèi)型？對(duì)區(qū)域有何選擇？

王玉珂：外資投入國(guó)內(nèi)樓市主要分兩類(lèi)。一是開(kāi)發(fā)類(lèi)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的形式進(jìn)入。就像早期進(jìn)入的新昌、凱德，以及一些港資開(kāi)發(fā)商，如恒隆、新鴻基等等。二是基金類(lèi)，以房地產(chǎn)基金的形式進(jìn)入國(guó)內(nèi)，如華平、摩根斯坦利等股權(quán)投資基金。

從物業(yè)類(lèi)型上看，外資更加青睞商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是具有保值功能的核心地段商業(yè)。從區(qū)域選擇上看，主要集中在一線城市和東部省會(huì)城市，成都、重慶等西部城市也有外資的身影。

中國(guó)證券報(bào)：當(dāng)前外資在國(guó)內(nèi)樓市的規(guī)模比較大，如果人民幣持續(xù)貶值，會(huì)不會(huì)造成資金的回流？

王玉珂：若人民幣持續(xù)貶值，外資對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的興趣肯定會(huì)減弱，資本傾向于回流。整體而言，會(huì)造成人民幣資產(chǎn)的貶值，包括房地產(chǎn)、股市。

從房企海外融資的角度來(lái)說(shuō)，人民幣貶值會(huì)造成融資成本提高、融資難度加大。但海外融資的比例是否減少，主要還將取決于國(guó)內(nèi)的金融政策。如果國(guó)內(nèi)融資的難度大，房企仍然會(huì)傾向于海外融資，畢竟成本仍然相對(duì)較低。