上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標的公司2.98億元債權(quán)，掛牌價格為3.11億元。為了保障項目的進行，轉(zhuǎn)讓方規(guī)定意向受讓方須為房地產(chǎn)企業(yè)。值得注意的是，該公司拿地兩年多仍未開工，地塊可能被政府無償收回。

　　資料顯示，富銘房地產(chǎn)公司成立于2009年9月7日，注冊資本800萬元，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理，是上海嘉定新城發(fā)展有限公司的全資子公司。標的公司的辦公經(jīng)營場所，系股東上海嘉定新城發(fā)展有限公司無償提供給公司使用。

　　據(jù)介紹，該項目主體建筑物的性質(zhì)是商業(yè)、住宅、辦公用地，附屬建筑物性質(zhì)是配套設(shè)施。建筑總面積為5.64萬平方米，其中地上建筑面積為5.64萬平方米，容積率為1.6，建筑限高為不大于40米，建筑密度不大于28%，綠化率不小于35%。地塊內(nèi)的開發(fā)建設(shè)行為，應(yīng)當符合節(jié)能、節(jié)地等資源能源節(jié)約的要求。標的公司已將土地出讓金支付完畢，并取得房產(chǎn)證。

　　由于項目至今尚未開工，因此尚未產(chǎn)生營業(yè)收入。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2011年度，標的公司凈利潤虧損53.56萬元；2010年度，公司凈利潤虧損3.76萬元。經(jīng)上海財瑞資產(chǎn)評估有限公司評估，在2011年12月31日，標的公司資產(chǎn)總計的賬面價值為3.06億元，評估值為3.11億元；負債總計的賬面價值與評估價值均為2.98億元；凈資產(chǎn)的賬面價值為742.68萬元，評估值為1299.13萬元；轉(zhuǎn)讓標的對應(yīng)的評估值為3.11億元。

　　由于標的公司此前簽訂的部分合同及協(xié)議，轉(zhuǎn)讓可能導致未來的或有費用。而轉(zhuǎn)讓方要求，受讓方須同意標的公司繼續(xù)履行出讓合同、鄰里中心定建協(xié)議，并按照相關(guān)規(guī)劃進行開發(fā)和建設(shè)。受讓方還須承諾標的公司所開發(fā)項目符合嘉定新城整體規(guī)劃。

　　項目信息顯示，2009年10月30日上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海市嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局簽訂《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，約定項目在2010年7月6日之前開工；后于2010年5月10日雙方簽訂《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》(補充)，約定項目須在2011年7月5日之前開工。開工日期延期后上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未在約定建設(shè)期限內(nèi)進行項目開工建設(shè)的，根據(jù)合同約定出讓人將按照有關(guān)規(guī)定征收出讓價款20%的土地閑置費，并無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。由于至評估基準日，該項目尚未開工建設(shè)，上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賬面未計提土地閑置費，本次評估未考慮需要支付土地閑置費及土地使用權(quán)被收回等事項對評估結(jié)果的影響。

　　根據(jù)相關(guān)協(xié)議，項目中需要建造鄰里中心土地面積約為6000平方米，地上建筑面積約為7340平方米，建成后由上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無償轉(zhuǎn)讓給上海嘉定新城發(fā)展有限公司，鄰里中心定建房屋的設(shè)計、施工以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的成本、支出、費用、稅金以及政府服務(wù)收費均由上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單獨承擔。據(jù)此，本次評估已對鄰里中心占用土地成本及將發(fā)生的相關(guān)建造成本及費用在評估結(jié)論中進行了扣減。

　　另外，上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司需要提供占該地塊住宅建設(shè)總面積5%比例的限定價格商品房，限定價格商品房的價格為由政府有關(guān)部門確認的該出讓地塊住宅銷售均價的60%。本次評估價值測算已考慮限價商品房的影響。

　　為了保障項目的進行，轉(zhuǎn)讓方對意向受讓方提出諸多要求：意向受讓人(或其母公司)須為在中國境內(nèi)依法設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)，并已獲得住建部認可的住宅產(chǎn)業(yè)化基地證書；須具有良好的財務(wù)狀況，注冊資本不低于人民幣3億元(以實收資本為準)；意向受讓方近三年無重大訴訟風險、經(jīng)營行為不良記錄。