地方政府有意“放水”　開發(fā)商“合法”鉆空子

專家建議按照實際銷售進度多設(shè)繳稅檔位

24日，媒體報道稱2005年至2012年的8年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元引起軒然大波，涉事房企25日紛紛發(fā)布公告表示，已按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，欠繳一說純屬“誤解”。

“欠繳”土地增值稅一事已引起相關(guān)主管部門注意。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的多個主管部門均表示，正在開會商討相關(guān)事宜。

對此，專家認為，土地增值稅“欠繳”數(shù)目雖不會有3.8萬億元這樣驚人，但的確存在。一方面，部分房企利用稅制政策偷、漏稅或不及時繳納，另一方面，存在地方執(zhí)行者因地方利益主動選擇“不收稅”。這樣一來，地方政府“放水養(yǎng)魚”，開發(fā)商“合法”鉆空子，難免失去了該政策防止暴利的初衷。

辯解 房企回應(yīng)“欠繳”之說系誤讀

近日，有媒體曝出，在對國內(nèi)知名的45家上市房地產(chǎn)公司的企業(yè)年報進行分析后發(fā)現(xiàn)，2005年至2012年的8年間，全國房企應(yīng)交土地增值稅4.6萬億元，而國家征收到的土地增值稅僅為8000億元，這意味著，未交土地增值稅總額超過3.8萬億元。

對此，多家房企給予回應(yīng)，表示報道有“誤解”。萬科公開回應(yīng)表示，萬科一貫堅持守法經(jīng)營、照章納稅。2012年，萬科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。萬科稱媒體報道應(yīng)該是源于誤解，是把會計上的“預(yù)提”理解為了企業(yè)的“現(xiàn)時納稅義務(wù)”。

招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧在接受媒體采訪時也表示，之所以有沒有繳納的稅，是因為尚沒有達到繳納的條件。“年報上的土地增值稅只是計提，實際該繳多少要項目賣完后清算時才能繳稅，因此會有一定的延后。”劉寧強調(diào)，這并非招商地產(chǎn)一家特例，而是全行業(yè)通行的做法，且稅務(wù)局盯得也很緊，各家企業(yè)都不會在此事上有閃失和貓膩。

對此，北京高策房地產(chǎn)顧問公司董事長李國平在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，土地增值稅是按項目所在地政府規(guī)定的比例在預(yù)售時先預(yù)繳，按項目進度和完成的條件進行最終結(jié)算的納稅方式。因此，在未達到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時，開發(fā)商不繳納，并不違背稅法，所以不能認為是拖欠。

“土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅?！敝袊敹惙▽W(xué)研究會會長劉劍文告訴《經(jīng)濟參考報》記者。

據(jù)了解，我國當(dāng)前土地增值稅實行四級超額累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。

而納稅征繳方式，則分為按項目所在地政府規(guī)定的比例在預(yù)售時先預(yù)繳部分稅款，按項目進度和完成的條件進行最終清算兩部分。

早在2010年，國稅總局就曾下發(fā)通知指出：除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。

CRIC研究中心研究員朱一鳴介紹，土地增值稅的清算條件包括：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。此外，稅法還規(guī)定，對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，以及取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的項目，稅務(wù)機關(guān)可以要求開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅。

“達到結(jié)算條件時，項目會重新進行結(jié)算，并根據(jù)實際結(jié)算調(diào)整預(yù)算情況。有的項目在結(jié)算時會提高實際上交的數(shù)額，有的則會因預(yù)算成本的增加而減少土增稅的繳納數(shù)額，甚至有可能實際上應(yīng)交數(shù)小于已經(jīng)預(yù)繳的土增稅，因此在稅法中有明確的規(guī)定為‘多退少補’。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示。