雖然羅益鋒代表居住的小區(qū)物業(yè)管得還不錯(cuò)，但今晚7時(shí)，他還是把有30名代表簽名的“建立物業(yè)管理法”議案提交給了他所在的北京團(tuán)。
“兩會(huì)”召開前的一兩個(gè)月，做了四屆人大代表的羅益鋒向往年一樣征求了500名老百姓的意見，看看今年能替老百姓說點(diǎn)什么。出乎他意料的是，居然有70％的人對(duì)自己所住小區(qū)的物業(yè)管理大為不滿。
“停車場和綠地都是小區(qū)的附屬設(shè)施，可為什么小區(qū)里的停車場不是歸業(yè)主所有？為什么時(shí)常發(fā)生開發(fā)商或是物業(yè)公司輕而易舉地毀了綠地建了房子再營利的事情……”羅益鋒屢屢聽到業(yè)主們這樣的不滿，而另一方面物業(yè)公司也在抱怨，為什么老有業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，最后弄得物業(yè)公司費(fèi)用捉襟見肘。
碰巧這時(shí)候，北京的一個(gè)小區(qū)由于業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生了糾紛，導(dǎo)致春節(jié)期間小區(qū)停水、沒有暖氣，住戶們過了一個(gè)冷冰冰的春節(jié)。羅益鋒去了一趟這個(gè)小區(qū)，在業(yè)主、居委會(huì)、物業(yè)公司中詢問調(diào)查了一圈后，他隱約感覺到業(yè)主和物業(yè)公司之間的諸多糾紛似乎是由于現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)一些問題界定不清。
調(diào)查了一個(gè)多月后，羅益鋒說，物業(yè)糾紛頻繁發(fā)生的根本原因是，現(xiàn)有法律不能明確圍繞物業(yè)各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在沒有法律邊界限制下，權(quán)利各方主體對(duì)利益的追求會(huì)無限膨脹。所以明確各方的權(quán)利義務(wù)邊界并設(shè)置相應(yīng)的權(quán)利救濟(jì)機(jī)制和程序，是有效解決物業(yè)糾紛的關(guān)鍵所在。
“如果是一個(gè)獨(dú)門獨(dú)院的房屋所有人，他必然擁有在自己院子里停車并享受院內(nèi)綠地而不必向任何他人交費(fèi)的權(quán)利，同樣的道理，現(xiàn)在屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車位、綠地和會(huì)所是不是也能被小區(qū)的業(yè)主無償使用？”羅益鋒說，如果要出臺(tái)物業(yè)管理法，首先就應(yīng)該明確停車位、綠地歸業(yè)主所有。
除了明確停車場、綠地、人防工程的產(chǎn)權(quán)外，羅益鋒還認(rèn)為應(yīng)該確定開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)各方權(quán)利義務(wù)。
比如應(yīng)該明確，無論是期房還是現(xiàn)房，開發(fā)商是銷售前唯一的業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)物業(yè)享有完全的所有權(quán)，但每銷售一套住房，其享有的所有權(quán)比例將隨之下降，至商品房銷售完畢，其對(duì)建筑物的所有權(quán)全部轉(zhuǎn)移至業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主，其對(duì)建筑物不再享有權(quán)益，但在一定的期限內(nèi)負(fù)有質(zhì)量保障和維修的義務(wù)。也就是說，商品房銷售開始后，開發(fā)商就不得再隨意改變小區(qū)內(nèi)的各類設(shè)施。
羅益鋒說，針對(duì)目前物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾，應(yīng)該有法律明確物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的平等的合同關(guān)系，雙方可以根據(jù)各自的要求協(xié)商各方的權(quán)利義務(wù)，并有權(quán)在不違背合同法的情況下自由解除合同關(guān)系。明確業(yè)主作為權(quán)利主體可以選擇物業(yè)小區(qū)的管理方式，而不是必須聘用物業(yè)管理企業(yè)。明確規(guī)定開發(fā)商不得作為所售樓盤的物業(yè)服務(wù)公司的股東或投資人。
一個(gè)小區(qū)曾發(fā)生過這樣的事件，物業(yè)公司被業(yè)主委員會(huì)“炒”了后，居然帶著所有小區(qū)的相關(guān)資料走了，結(jié)果新接手的物業(yè)公司找不到供水、動(dòng)力系統(tǒng)，導(dǎo)致小區(qū)停水、停氣。
羅益鋒說，為明確產(chǎn)權(quán)歸屬，建議立法規(guī)定開發(fā)商在房屋銷售前即以協(xié)議書或公約的形式將所有權(quán)的權(quán)利邊界劃分清楚，并與小區(qū)的平面圖等資料一起在登記機(jī)關(guān)備案。協(xié)議書或公約的內(nèi)容包括：小區(qū)的房屋單元與共有部分的劃分方式、共有部分的范圍、每個(gè)房屋單元在共有部分中所占有的共有產(chǎn)權(quán)份額，以及小區(qū)的管理等。
羅益鋒還說，為有效保護(hù)業(yè)主作為消費(fèi)者的合法權(quán)益，防止開發(fā)商的銷售欺詐，建議立法中確立開發(fā)商的信息制度，明確規(guī)定開發(fā)商在信息披露方面的義務(wù)及相應(yīng)的救濟(jì)機(jī)制：包括公開小區(qū)建筑物及各種設(shè)施的類型、數(shù)量、開工竣工時(shí)間；產(chǎn)權(quán)是否設(shè)有抵押及其期限；開發(fā)商的質(zhì)量擔(dān)保及限制；前期物業(yè)管理的情況及費(fèi)用等。（文章來源：中國青年報(bào) 記者 劉世昕）
