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華僑城二次擴(kuò)張路蒙陰影:負(fù)債高 存貨積壓

2013-05-07 13:55:27 來(lái)源:北青網(wǎng)
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負(fù)債高企、存貨積壓,在華僑城[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]A的二次擴(kuò)張路上蒙上了一層抹不去的陰影。

定位高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的華僑城A(000069.SZ),在3月8號(hào)公布了其2012年年報(bào)。據(jù)年報(bào)顯示,在華僑城的主營(yíng)業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入112.5億元,同比增長(zhǎng)10%;但毛利率較去年同期下降3.16個(gè)百分點(diǎn),至59.86%。

另外,截止2012年末,華僑城的期末經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為71.4億元,同比增長(zhǎng)5倍;長(zhǎng)短期借款總額為226.73億元,較去年同期略有下降;但存貨達(dá)到351.35億元,同比增長(zhǎng)10.7%;期末資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%,同比下降1.22個(gè)百分點(diǎn)。

年報(bào)還顯示,截止2012年末,華僑城土地儲(chǔ)備為765萬(wàn)平方米。其中,旅游綜合業(yè)務(wù)配套地產(chǎn)儲(chǔ)備565萬(wàn)平方米,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)儲(chǔ)備200萬(wàn)平方米。2013年度計(jì)劃開工面積為96萬(wàn)平方米,計(jì)劃可售面積168萬(wàn)平方米。

從2011年年末的71.17%,到去年的69.95%,華僑城的負(fù)債率始終徘徊在國(guó)資委限定的70%“紅線”附近。而近幾年華僑城迅速拿地?cái)U(kuò)張的策略,也讓其背上了高存貨的包袱。

去年下半年在敲定寧波、福州和深圳大鵬等三大超百億規(guī)模的文化旅游綜合新項(xiàng)目外,華僑城再次新增一個(gè)百億級(jí)投資項(xiàng)目,華僑城4月15日公告該項(xiàng)目落子重慶。

兩天后的4月17日,華僑城再次公告,公司為打造寧波華僑城項(xiàng)目而成立全資子公司,已辦理完成工商注冊(cè)登記,取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

華僑城董秘倪征在接受采訪時(shí)曾表示,與第一輪擴(kuò)張立足于一線城市和區(qū)域重點(diǎn)城市不同,華僑城二次擴(kuò)張主要定位于1.5線城市,并進(jìn)行多個(gè)產(chǎn)品系的全面復(fù)制創(chuàng)新。

華僑城在年報(bào)中也直言,上了一個(gè)臺(tái)階后,需要停一停喘口氣才能再上一個(gè)臺(tái)階。目前階段以及在可以預(yù)見的未來(lái)幾年,華僑城“旅游+地產(chǎn)”的商業(yè)模式,將不可避免地引發(fā)趨勢(shì)性的規(guī)模擴(kuò)張。

年報(bào)說(shuō),資本市場(chǎng)融資受阻,使華僑城喪失了股本擴(kuò)張配合增長(zhǎng)的機(jī)會(huì),只能依靠自身的滾動(dòng)發(fā)展,被迫主動(dòng)放慢規(guī)模擴(kuò)張的步伐。

而在這一過(guò)程當(dāng)中,隨著旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱,也會(huì)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司加大力度投入旅游地產(chǎn)行業(yè)。

就華僑城而言,業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了普遍擔(dān)憂,作為回哺其旅游地產(chǎn)資金的住宅地產(chǎn),因其較多定位在中高端領(lǐng)(如浦江華僑城[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)])域甚至高端(如華僑城蘇河灣),更容易拉長(zhǎng)其資金鏈,從而產(chǎn)生資金周轉(zhuǎn)困境。隨著各大開發(fā)商紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn),華僑城的生存空間也必然會(huì)遭到不斷擠壓。

有分析師認(rèn)為,華僑城一直堅(jiān)持重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,在規(guī)模增長(zhǎng)和利潤(rùn)率方面,華僑城更注重后者,但由于樓市調(diào)控政策持續(xù)不放松,高端項(xiàng)目受其影響更甚,其追求的利潤(rùn)率在今年還會(huì)繼續(xù)下降。

與此同時(shí),之前擴(kuò)張進(jìn)入的泰州、云南華僑城項(xiàng)目進(jìn)展也不太順利,加之福州、寧波等地項(xiàng)目號(hào)稱投資百億,短期內(nèi)華僑城還將面臨一定的資金壓力和政策風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然,為突破融資難題,華僑城自身也在探索中。資產(chǎn)證券化是其打出的第一張牌,2012年12月4日,華僑城發(fā)布公告稱其“歡樂谷主題公園入園憑證專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”正式成立,合計(jì)募集資金18.5億元。

對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,華僑城通過(guò)資產(chǎn)證券化融資可有效盤活其主題公園產(chǎn)業(yè)的存量資產(chǎn),此種方式募集資金,??顚S茫芨玫赝苿?dòng)歡樂谷的滾動(dòng)發(fā)展。


編輯:柳洪杰 標(biāo)簽: 華僑城
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