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購房者買房,除了簽訂管理部門監(jiān)制的《商品房買賣合同》,還要簽訂一大摞開發(fā)商自制的補(bǔ)充合同、補(bǔ)充協(xié)議、附件。然而,就是這些遠(yuǎn)離監(jiān)管的補(bǔ)充合同,讓不少購房者付出了沉重的代價。補(bǔ)充合同里霸王條款泛濫成災(zāi)已人所共知,早就成了人人喊打的過街老鼠。
■本報記者 劉 銘
近日,記者在四川省瀘州市工商局采訪獲悉,該局在紅盾春雷行動中,將購房補(bǔ)充合同納入了監(jiān)管范圍。通過強(qiáng)制備案、行政約談、案件查處等手段,向購房補(bǔ)充合同中的霸王條款全面宣戰(zhàn)。
利用附件強(qiáng)收水氣配套費(fèi)
2011年4月26日,消費(fèi)者劉女士在瀘州市江陽區(qū)連江路某小區(qū)購買了一套商品房,總價33萬多元。劉女士與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中,對商品房價款進(jìn)行了明確約定,但該合同附件四“計價方式與房款的其他約定”中規(guī)定:“本合同約定的房價款不包含以下款項:自來水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)2200元,天然氣配套費(fèi)2800元(以下簡稱水氣配套費(fèi))”,理由是“代自來水公司和天然氣公司收取”。
由于開發(fā)商使用了事先擬定好的格式合同,購房者沒有商量選擇的余地,導(dǎo)致該小區(qū)536位購房者,除少數(shù)收取的是其中一項費(fèi)用外,多數(shù)都被強(qiáng)制收取了5000元的所謂水氣配套費(fèi)。瀘州市江陽區(qū)工商局的查案證據(jù)顯示,截至2012年12月10日,開發(fā)商共計收費(fèi)241.64萬元。
2012年3月13日,江陽區(qū)工商局在開展房地產(chǎn)專項檢查中發(fā)現(xiàn)了開發(fā)商的違法線索,立即依法立案調(diào)查。證據(jù)顯示,開發(fā)商在其賬務(wù)記錄上已經(jīng)明確反映出上述水氣配套費(fèi)自己早已經(jīng)支付了,并記入了公司的“開發(fā)成本—附屬設(shè)施-水氣工程”科目。而直接向購房者收取的這筆所謂代收費(fèi),事實上并未繳納到自來水公司和天然氣公司,而是直接記入了“其他應(yīng)付款-代收維修基金”科目。
該案負(fù)責(zé)人文慶告訴記者,開發(fā)商隱瞞了事實真相,侵害了消費(fèi)者的知情權(quán),實施了消費(fèi)欺詐。按照《四川省商品住宅價格管理辦法》和《四川省物價局、省建設(shè)廳關(guān)于新建商品房價格構(gòu)成有關(guān)問題的通知》等法律法規(guī)和政策規(guī)定,水、電、氣等房屋配套費(fèi)用,是開發(fā)商自行承擔(dān)繳納并進(jìn)入商品房成本的費(fèi)用,不得再向消費(fèi)者收取。開發(fā)商還違反了《四川省反不正當(dāng)競爭條例》關(guān)于不得“在明示的價格之外增加收費(fèi)”的規(guī)定。2013年1月5日,江陽區(qū)工商局對開發(fā)商做出處罰決定,責(zé)令改正并處罰款10萬元。
八成霸王條款藏身補(bǔ)充協(xié)議
瀘州市工商局市場監(jiān)督管理科科長賈牧告訴記者,“去年上半年,工商機(jī)關(guān)在整治利用格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益專項行動中查案85件,其中涉及房地產(chǎn)交易的案件最多,達(dá)25件,部分開發(fā)商利用補(bǔ)充合同霸王條款對抗主合同,實施消費(fèi)欺詐”。
紅盾春雷行動中,為了指導(dǎo)辦案,瀘州市工商局龍馬潭區(qū)分局專門收集、歸納和整理了包括房屋銷售合同在內(nèi)的典型霸王條款。記者注意到,在收集的10個房屋銷售霸王條款中,有8個來自補(bǔ)充合同、補(bǔ)充協(xié)議、補(bǔ)充條款,內(nèi)容涉及定金、違約金、賠償金、交房、公共面積、物業(yè)服務(wù)等。
龍馬潭區(qū)工商局市場股股長楊官友介紹說,一些商品房經(jīng)銷企業(yè)把沙盤、樣板間、模型做得盡善盡美,售樓人員在銷售過程中吹得天花亂墜,實際上卻無法做到,于是在補(bǔ)充合同中就將這些不實內(nèi)容排除在合同約定之外,通過制定霸王條款為自己推脫責(zé)任。某開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議第六條中約定:“凡在簽約之前買賣雙方任何一方通過口頭、書面及其形式(包括口頭講解、廣告、樓書、示范單位樣板間、沙盤、模型等)所表達(dá)和提供的信息,都不再作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)?!?/p>
“對于主合同中有利于消費(fèi)者,不利于自己的條款,有些開發(fā)商以補(bǔ)充合同的形式予以否定。”楊官友說。某公司在補(bǔ)充協(xié)議第一條中約定:“發(fā)生不可抗拒的自然災(zāi)害、政府行為、甲級、乙級傳染病、戰(zhàn)爭、動亂等不可抗力的情形,導(dǎo)致買賣合同項下商品房逾期交付的,可據(jù)實延期,不適用買賣合同第九條有關(guān)出賣人逾期交房的違約責(zé)任條款?!?/p>
楊官友說,該格式條款對不可抗力作任意擴(kuò)大解釋,擴(kuò)大了經(jīng)營者的免責(zé)范圍,剝奪了消費(fèi)者的權(quán)利,違反了《合同法》的相關(guān)規(guī)定。對這種霸王條款,工商機(jī)關(guān)依據(jù)國家工商行政管理總局第51號令《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二、十三條規(guī)定予以處罰。
嚴(yán)把補(bǔ)充合同審核關(guān)
記者在采訪中了解到,按照《四川省合同監(jiān)督條例》和《四川省工商行政管理機(jī)關(guān)合同示范文本處理辦法》,從2011年開始,瀘州市工商局要求開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂的認(rèn)購協(xié)議、定金協(xié)議、補(bǔ)充合同、物業(yè)合同等格式合同,都必須事先到工商機(jī)關(guān)備案,否則將依法受到查處。
據(jù)介紹,瀘州市江陽區(qū)、古藺縣等地工商機(jī)關(guān),已查處了多起開發(fā)商補(bǔ)充合同未備案的案件。四川某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議、商品房認(rèn)購書,未經(jīng)工商機(jī)關(guān)備案就使用,古藺縣工商局依據(jù)《四川省合同監(jiān)督條例》相關(guān)規(guī)定,對當(dāng)事人罰款5000元。瀘州某房產(chǎn)開發(fā)有限公司使用的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議未依法備案,被江陽區(qū)工商局罰款2萬元。
賈牧告訴記者,備案不僅有較嚴(yán)格的程序,而且工商機(jī)關(guān)還要組織律師、專家對備案格式合同條款逐一審查,如果發(fā)現(xiàn)存在霸王條款,會提出修改建議,開發(fā)商如有不同意見,可以申辯,直至符合法律規(guī)定,才能通過備案。
采訪中,記者從瀘州市工商局市場監(jiān)督管理科厚厚一摞格式合同備案檔案中,隨機(jī)抽取了一份瀘州某房地產(chǎn)公司的備案卷宗,發(fā)現(xiàn)備案材料中,均包括修改前的合同內(nèi)容和修改后的合同內(nèi)容。在一份“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議修改前和修改后的內(nèi)容”的材料中,共對3個條款進(jìn)行了修改,律師用紅筆將修改內(nèi)容作了詳實的標(biāo)注。賈牧告訴記者,開發(fā)商如果不按備案修改后的內(nèi)容執(zhí)行,屬于陰陽合同,同樣會受到嚴(yán)厲處罰。