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購房合同成擺設(shè) 霸王補(bǔ)充協(xié)議捆住消費(fèi)者

2013-04-22 12:19:42 來源:中國消費(fèi)者報(bào)
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購房合同成擺設(shè) 霸王補(bǔ)充協(xié)議捆住消費(fèi)者

謝正軍/圖

◆【被投訴對象】大慶立天唐人置業(yè)公司

◆【投訴主題】購房補(bǔ)充協(xié)議中充斥著霸王條款

◆【投訴人】消費(fèi)者李先生

■本報(bào)記者 劉傳江

日前,黑龍江省大慶市消費(fèi)者李先生向記者反映,他購買了一套商品房,開發(fā)商在銷售時(shí)承諾是“雙衛(wèi)”,簽合同時(shí)卻變成了“單衛(wèi)”,而且要求他必須簽訂霸王補(bǔ)充協(xié)議,否則視為主動放棄購買,不退認(rèn)購款及定金。

補(bǔ)充協(xié)議多為霸王條款

李先生說,2012年6月,他看中了上海立天唐人商業(yè)投資有限公司投資開發(fā)、大慶立天唐人置業(yè)公司(以下簡稱大慶立天唐人公司)負(fù)責(zé)銷售的一套商品房,面積95米,售價(jià)65萬元,當(dāng)時(shí)繳納了19萬元認(rèn)購款和定金。今年3月,大慶立天唐人公司通知他到售樓處簽訂正式購房合同。此時(shí),他發(fā)現(xiàn)售房時(shí)售樓人員及開發(fā)商印制的房屋格局宣傳頁承諾的“雙衛(wèi)”變成了“單衛(wèi)”,一樓的衛(wèi)生間變成了儲藏間。而更令他無法接受的是,在簽訂《商品房買賣合同》時(shí),開發(fā)商要求所有購房者必須再簽一份補(bǔ)充協(xié)議。該補(bǔ)充協(xié)議是事先打印好的格式合同。李先生認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議中許多內(nèi)容與主合同相違背,一些條款是開發(fā)商強(qiáng)行約定的,是霸王條款,如補(bǔ)充協(xié)議中寫明:“甲方(開發(fā)商)自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付購房人,購房人給予甲方30日的寬展期,寬展期內(nèi)合同繼續(xù)履行,甲方無需承擔(dān)違約責(zé)任?!?/p>

李先生在得到“不能更改、不能刪減”的答復(fù)后拒絕簽字,并要求退房。開發(fā)商答復(fù)稱可以退房,但李先生先前交付的19萬元認(rèn)購款和定金不能退還?!伴_發(fā)商太霸道了,竟然拿認(rèn)購款和定金要挾我簽訂霸王補(bǔ)充協(xié)議?!崩钕壬f,針對大慶立天唐人公司的霸王協(xié)議,他向多個(gè)部門反映都沒有結(jié)果,開發(fā)商只是口頭承諾可以將“單衛(wèi)”改成“雙衛(wèi)”,但稱簽補(bǔ)充協(xié)議沒有商量的余地。

商品房買賣合同成擺設(shè)

4月12日,大慶立天唐人公司營銷副總經(jīng)理梁毅接受記者采訪時(shí)表示,補(bǔ)充協(xié)議是公司法務(wù)部門制定的,他不太了解具體內(nèi)容,協(xié)議應(yīng)由雙方共同協(xié)商簽訂,如果消費(fèi)者認(rèn)為有關(guān)約定不合理,可以提出來進(jìn)行修改,如果因補(bǔ)充協(xié)議產(chǎn)生分歧,消費(fèi)者可提出退房并退回認(rèn)購款和定金。

記者看到,李先生與大慶立天唐人公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議,共有13條70余項(xiàng)內(nèi)容1萬多字。盡管開發(fā)商也拿出了《商品房買賣合同》作為主合同與消費(fèi)者簽訂,但該合同中涉及的房屋面積、違約責(zé)任、房屋設(shè)備、產(chǎn)權(quán)登記、房屋設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)違約責(zé)任等實(shí)質(zhì)性選項(xiàng)約定和爭議解決方式,都被大慶立天唐人公司劃成X,取而代之的是“雙方按照補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)約定執(zhí)行”?!斑@哪里是什么補(bǔ)充協(xié)議,就是重新訂立的合同,主合同就是個(gè)空架子?!崩钕壬鷮τ浾哒f:“我不認(rèn)可這樣的補(bǔ)充協(xié)議,但沒有辦法,因?yàn)橹跋冉涣艘徊糠终J(rèn)購款和定金,開發(fā)商以此脅迫我必須簽訂補(bǔ)充協(xié)議,根本不容你提出異議,如果不簽就視為主動放棄購買,退房不退款,好多人無奈只能接受。時(shí)至今日,我投訴已經(jīng)有一個(gè)月了,有關(guān)部門始終沒有解決。

霸王補(bǔ)充協(xié)議捆住消費(fèi)者

記者注意到,補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定,如果購房者逾期付款,按逾期時(shí)間分別要向開發(fā)商按購房款總額的千分之一、千分之三、千分之五、千分之八支付違約金。而主合同中規(guī)定的是按差額計(jì)算,違約金以萬分之幾計(jì)算。主合同中本來有如果開發(fā)商違約,“逾期超過多少日,購房人有權(quán)解除合同,開發(fā)商應(yīng)在規(guī)定日期內(nèi)全額退款并按已付款的百分之幾支付違約金”的條款,但補(bǔ)充協(xié)議中取消了這一約定,規(guī)定如果開發(fā)商違約,除要求購房者給予30天寬展期外,違約金支付為已交房款的萬分之一。也就是說,不管開發(fā)商逾期多少天,購房者都沒有退房的權(quán)利,開發(fā)商只要每天支付萬分之一的違約金就可保證合同的履行。

法律規(guī)定,房屋交付之日起90日內(nèi),由于出賣人的原因不能取得房屋權(quán)屬證書的,出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人有權(quán)解除合同并獲賠償。大慶立天唐人公司在主合同及補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定,360天內(nèi)將產(chǎn)權(quán)相關(guān)材料報(bào)登記機(jī)關(guān)備案即可,超過360天仍未取得產(chǎn)權(quán)證書的,購房人不退房,出售人按已付款的萬分之一支付違約金。

開發(fā)商在售樓時(shí)都會通過媒體廣告、印制宣傳品或沙盤展示等手段,介紹樓盤位置、格局、面積等,消費(fèi)者借此了解所購房屋的信息,確定購房與否,依法即應(yīng)形成要約和承諾。大慶立天唐人公司在補(bǔ)充協(xié)議中將這些宣傳、展示的承諾一筆勾銷,僅視為要約邀請,不但不作為買賣雙方合同的組成部分,更不承認(rèn)其已成為雙方確定權(quán)利義務(wù)的依據(jù),規(guī)定其中涉及的資料、圖示、數(shù)據(jù)等均以政府主管部門批準(zhǔn)文件及交房實(shí)際情況為準(zhǔn)。出賣方無需就該等變化通知購房者,也無需就此承擔(dān)責(zé)任。令消費(fèi)者感到不安的是,該補(bǔ)充協(xié)議明確提出:“補(bǔ)充協(xié)議作為合同附件,與合同正文相沖突,以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)?!?/p>

高盛律師集團(tuán)孫威律師認(rèn)為,合同雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)是對等的,該補(bǔ)充協(xié)議強(qiáng)調(diào)任何情況下均由消費(fèi)者承擔(dān)責(zé)任,違背了主合同的主旨,剝奪了消費(fèi)者權(quán)利。而其有關(guān)違約金比例的約定不公平,在加重購房者違約成本的同時(shí)降低了開發(fā)商的違約懲罰,顯失公平,是明顯的霸王條款。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響,應(yīng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。補(bǔ)充協(xié)議作為合同一般應(yīng)是與主合同同時(shí)簽訂的,其內(nèi)容應(yīng)為對主合同的補(bǔ)充,而非更改。如果其中內(nèi)容與主合同不一致,應(yīng)以政府認(rèn)可的聯(lián)機(jī)備案合同為準(zhǔn)。補(bǔ)充協(xié)議中有明顯免除已方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利內(nèi)容的格式條款的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效條款。

編輯: 柳洪杰 標(biāo)簽: 補(bǔ)充協(xié)議
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