作者：曲亞東 戎青青

深圳新浪樂居訊 賣房征稅20%，這或許僅僅是今年樓市嚴(yán)厲調(diào)控的開端，深圳新浪樂居獲悉，深圳國(guó)土部門近日已出臺(tái)“限漲令”，明確要求2013年深圳所有新盤，成交均價(jià)必須實(shí)現(xiàn)月度環(huán)比零增長(zhǎng)，即每個(gè)新盤、每個(gè)月的成交均價(jià)，環(huán)比上個(gè)月都不能上漲。據(jù)悉，該政策已經(jīng)開始執(zhí)行。

每個(gè)新盤都被要求不能漲價(jià)

新浪微博上首先出現(xiàn)了爆料，有業(yè)內(nèi)人士發(fā)微博稱：“深圳房控再次加碼！繼國(guó)五條出臺(tái)之后，深圳房?jī)r(jià)調(diào)控再度收緊。2013深圳新房均價(jià)必須是＂零增長(zhǎng)＂或者是＂負(fù)增長(zhǎng)＂，絕對(duì)不可以出現(xiàn)＂正增長(zhǎng)＂！從昨天開始，國(guó)土部門已經(jīng)嚴(yán)格限制超越價(jià)格紅線的項(xiàng)目備案登記，超出政府限價(jià)的項(xiàng)目將不予備案。”

深圳新浪樂居隨后向包括萬科、招商、金地等在內(nèi)的深圳各大房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人求證，均確認(rèn)了該消息。據(jù)悉，日前深圳國(guó)土部門各分局分別召集轄區(qū)房企開會(huì)，對(duì)該政策做了口頭通知，業(yè)內(nèi)稱之為“限漲令”。

值得注意的是，該政策細(xì)化到了具體每個(gè)樓盤，每個(gè)月的成交均價(jià)。而不僅僅著眼于片區(qū)均價(jià)、全市均價(jià)。

“這次限漲是對(duì)此前限價(jià)政策的延續(xù)和強(qiáng)調(diào)，核心是規(guī)定單個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)月度環(huán)比零漲幅。也就是說，自己和自己比，這個(gè)月成交均價(jià)和上個(gè)月比，都不能漲，否則不讓網(wǎng)簽、備案。”一位參會(huì)房企代表透露。

高價(jià)單位已被拒絕網(wǎng)簽

“我們收到通知后，緊急開會(huì)進(jìn)行研究，商討對(duì)策?！币晃簧钲诒镜亻_發(fā)商表示，預(yù)計(jì)這一政策將對(duì)新項(xiàng)目獲取預(yù)售證，及在售項(xiàng)目合同備案產(chǎn)生較大影響，同時(shí)，對(duì)接下來各項(xiàng)目的推盤節(jié)奏、推售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也將產(chǎn)生較大影響。

該限漲令幾乎沒有留給深圳開發(fā)商反應(yīng)時(shí)間，多家開發(fā)商對(duì)深圳新浪樂居表示，政策已經(jīng)開始執(zhí)行，一些成交價(jià)格較高的單位，被國(guó)土部門拒絕網(wǎng)簽而退回。一位業(yè)內(nèi)人士發(fā)布微博稱：“國(guó)土系統(tǒng)不給網(wǎng)簽和打印合同，深圳大量超出限價(jià)的一手房面臨進(jìn)退兩難！據(jù)了解，部分開發(fā)商手中積壓大量“超值房”無法打印合同，悲催！難道要開發(fā)商將多余的房款退還給購(gòu)房者？”

寶安一家開發(fā)商透露：“我們?cè)谡叱雠_(tái)之前，成交了一些高價(jià)單位，沒有及時(shí)網(wǎng)簽備案的，現(xiàn)在已經(jīng)網(wǎng)簽不了了，涉及金額數(shù)千萬?！?/p>

開發(fā)商直呼頭痛

限漲令的突然襲擊令深圳開發(fā)商頗有微辭，直呼頭痛。多家開發(fā)商表示，限漲令不夠人性化，很野蠻。

有開發(fā)商稱，限漲令是以今年2月份的成交均價(jià)為基準(zhǔn)，但2月份恰逢春節(jié)，成交量很小，由此產(chǎn)生的成交均價(jià)具有很大偶然性，并不能代表樓盤真實(shí)的均價(jià)水平?！斑\(yùn)氣好的樓盤，2月份成交的高價(jià)單位多點(diǎn)，今年定價(jià)空間就大點(diǎn)。運(yùn)氣差的樓盤，賣的大多是便宜單位，那后續(xù)單位定價(jià)就被限制死了?！?/p>

一些習(xí)慣定價(jià)策略低開高走的樓盤，接下來的定價(jià)頗為尷尬。龍華一位開發(fā)商表示，一般樓盤的成交規(guī)律是，便宜的先賣出去，貴的賣得慢一點(diǎn)，現(xiàn)在限漲令出來，高價(jià)單位只能以低價(jià)出售了。

在春節(jié)假期后，新浪樂居曾經(jīng)對(duì)深圳新盤進(jìn)行了踩盤，當(dāng)時(shí)有不少樓盤表示，今年預(yù)備推出的是位置、朝向、景觀更好的單位，價(jià)格預(yù)期較高。如今，限漲令出臺(tái)后，這些樓盤或許也不得不“賤賣”。

房?jī)r(jià)漲太快刺激深圳下重手

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份，一線城市房?jī)r(jià)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，北上廣深四城環(huán)比漲幅均突破1%，深圳最高達(dá)2.2%。 日前，有研究機(jī)構(gòu)公布的2月數(shù)據(jù)，全國(guó)十大城市中，深圳廣州漲幅超2%，居前兩位。

中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示：“一二月份深圳新房?jī)r(jià)格漲幅太明顯，幾乎領(lǐng)漲全國(guó)，這相當(dāng)于深圳在今年前兩個(gè)月的房?jī)r(jià)控制表現(xiàn)并不達(dá)標(biāo)，所以政府必須去糾正這個(gè)態(tài)勢(shì)，在目前無其他有效手段下，限漲令則是最有效的方法”

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為：“國(guó)五條規(guī)定的20%的交易稅在地方開始執(zhí)行后，預(yù)計(jì)會(huì)將大部分的二手房買家趕到新房市場(chǎng)，新房房?jī)r(jià)勢(shì)必上漲，此時(shí)政府及時(shí)出臺(tái)限漲令，有效地控制了這一可能。整體來看，若這些政策嚴(yán)格執(zhí)行的話，今年深圳一二手房成交量都將萎縮?！?/p>

深圳美聯(lián)物業(yè)董事總經(jīng)理江少杰分析認(rèn)為，在供不應(yīng)求背景下，限貸政策收緊，包括二套房7成首付、基準(zhǔn)利率1.3倍實(shí)際上并無太大意義，限漲才是地方全年能給中央交代的最有效條款。

江少杰同時(shí)預(yù)計(jì)，限價(jià)令的嚴(yán)格實(shí)施將出現(xiàn)兩種情況：“一是資金實(shí)力強(qiáng)且供應(yīng)量小的開發(fā)商會(huì)等現(xiàn)售；二是包括龍華、龍崗、寶安等在內(nèi)的三大供應(yīng)大區(qū)為消化購(gòu)買力，則或?qū)⒊霈F(xiàn)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>