一方面是年底樓市翹尾，北上廣深等一線城市房價漲幅創(chuàng)2011年4月以來新高；另一方面，部分樓市泡沫破裂的城市卻牽動著樓市敏感的神經(jīng)。繼溫州、鄂爾多斯、三亞、貴陽等地傳出樓市“崩盤”的消息后，近期營口、常州等三四線城市也爆出樓市面臨崩盤，出現(xiàn)大面積“鬼城”消息。據(jù)媒體報道，當(dāng)?shù)貛缀跛秀y行都已經(jīng)停止了向開發(fā)商貸款，危機(jī)一觸即發(fā)。

營口消化庫存需要5年

近期因為被戴上“鬼城”帽子而引起廣泛關(guān)注的營口，自2006年被納入遼寧“五點一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶后，GDP增速一直排名全省第一。營口官方稱，要在“十二五”期末爭取成為百萬級人口的大城市。正是在這一目標(biāo)的激勵下，營口市加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資力度，掀起了一場造城運動。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，2007年至2009年，營口商品房施工量開始飛速增長。2009年、2010年兩年施工面積增幅更出現(xiàn)明顯放大，累計商品房施工面積高達(dá)3014萬平方米。

不過據(jù)中國證券報報道，目前營口市一些樓盤在開盤兩年后，銷售面積依然只有20%左右；而正在開發(fā)的遼寧(營口)沿海產(chǎn)業(yè)基地，更是一片荒地，只見樓盤不見人，一些在建項目甚至已停工。

盡管1月22日營口市政府出面澄清稱，當(dāng)?shù)貥鞘胁⒎怯泄沓乾F(xiàn)象，部分開發(fā)商樓盤問題系市場行為，與營口樓市沒有任何關(guān)系，營口房地產(chǎn)是健康發(fā)展的。但據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，不包括遠(yuǎn)郊區(qū)縣和開發(fā)區(qū)，營口市區(qū)的存量房5年之內(nèi)都消化不完。

同樣被戴上“鬼城”帽子的還有江蘇常州。常州靠近上海、蘇州，但在蘇南的幾大城市中經(jīng)濟(jì)排名靠后。由于地理位置的優(yōu)勢，常州的房地產(chǎn)建設(shè)的目標(biāo)一度是吸引在上海和蘇州、無錫等城市工作的人來居住和投資。但常州在吸引人才和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面先天不足，愿意來此處買房的人不多，從而導(dǎo)致開發(fā)商庫存嚴(yán)重。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月底，常州市共成交住宅49163套，每月5000套成交量的平均值讓常州的樓市看上去一片“火熱”，但與此同時，商品房庫存量達(dá)到了1360.26萬平方米，同比漲幅為12.85%。即使按照2012年常州樓市的平均銷售速度來計算，樓市庫存量的消化時間依然長達(dá)20個月。

三四線城市樓市風(fēng)險放大

實際上，從2011年以來，溫州、鄂爾多斯、三亞、貴陽等城市就頻頻傳出樓市“崩盤”的消息。

具體分析以上城市，溫州、鄂爾多斯、三亞的樓市主要受資金影響。如溫州、鄂爾多斯民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，民間資本充裕，催熱了樓市滋生了泡沫，但受外部經(jīng)濟(jì)形勢的影響，民間借貸資金斷裂波及了房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致了房價無法支撐。

而貴陽、營口、常州等地的情況又有類似。貴陽作為一個西部城市，地方經(jīng)濟(jì)增長沒有趕上房地產(chǎn)投資的需求，房地產(chǎn)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求是主要原因。而營口、常州則更加明顯：這兩個城市都位于一線城市或省會的周邊，借助區(qū)位優(yōu)勢發(fā)展經(jīng)濟(jì)的愿望強(qiáng)烈，但由于是人口流出地，房地產(chǎn)需求有限。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，一些三線城市的房地產(chǎn)最大的矛盾是沒有與一線城市比肩的工業(yè)和服務(wù)業(yè)，“留不住外地人，本地人的需求又有限，導(dǎo)致三線城市房地產(chǎn)市場嚴(yán)重供大于求，從而出現(xiàn)所說的空城?！?/p>

實際上，中國社科院上月13日發(fā)布的住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2012-2013)》就對這些情況有過警示。報告指出，由于目前的房地產(chǎn)市場走勢不是市場機(jī)制內(nèi)生的，也不是理性的市場力量作用的，其近期住房市場各項指標(biāo)普遍回轉(zhuǎn)的走勢值得警惕。2013年住房市場面臨著總體反彈與局部崩盤同時發(fā)生的風(fēng)險，即：一些城市繼續(xù)快速上漲，一些城市將崩盤；多數(shù)項目繼續(xù)漲價，一些項目將出現(xiàn)爛尾。

特別是對于一些泡沫特別嚴(yán)重的城市，由于投資和投機(jī)的撤離，將導(dǎo)致泡沫的破滅和樓市的崩盤，對于一些缺乏實力的房地產(chǎn)中小項目來說，由于資金緊張或資金鏈斷裂，將導(dǎo)致項目爛尾及企業(yè)破產(chǎn)，從而可能帶來一定的金融風(fēng)險。