對房產(chǎn)優(yōu)惠政策最敏感的是二手房和中低檔房
我們看到，雖然樓市優(yōu)惠政策會不會退出？何時退出？都還沒有定論，但一部分購房者已經(jīng)開始提前行動，想搭上房產(chǎn)優(yōu)惠政策的末班車了。
其實，不止國家出臺的這些優(yōu)惠政策，去年年底一些地方政府自行出臺的房產(chǎn)優(yōu)惠政策也到了最后倒計時階段，像上海市《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中包含的14條優(yōu)惠措施，其中大部分在今年12月31日到期。上海樓市在最后的優(yōu)惠期里有什么樣的表現(xiàn)？一起來看看。
受南下冷空氣的影響，11月的申城雷雨交加、氣溫驟降，但即便如此，早上九點，當記者趕到我愛我家長島店的時候，這里已經(jīng)完成了兩筆簽約。
上海我愛我家房屋租賃置換有限公司營業(yè)經(jīng)理李然：“下雨也有很多業(yè)務(wù)員都出去看房去了，而且今天你們早上來之前，其實在9點鐘的時候，已經(jīng)有好幾撥客戶來過了，下班以后，整個會有一個看房的高峰期?！?/p>
記者：“近段時間？”
李然：“對，體現(xiàn)出來的一些特色?！?/p>
簽約人唐先生：“再大的雨也要來，因為稅費改革，所以我要趕在這個政策12月31日最后一天，所以我昨天馬上賣出房子，今天馬上買進房子?！?/p>
為了改善住房條件，唐先生決定賣掉家里的老房子，購進新房，而完成這一買一賣兩筆買賣，他僅用了12個小時。
記者：“看這個房子看了多久很快就決定了嗎？”
簽約人唐先生：“兩天?！?/p>
記者：“兩天就簽了單？”
簽約人唐先生：“對，馬上就簽?！?/p>
記者：“為什么這么著急？”
簽約人唐先生：“這是個大件，那就是錢呀，那就是錢，因為這個政策出來以后，明年可能上海房價還要漲，一樣要漲的，不如我現(xiàn)在就買，可能我這個損失會小一點，到明年我肯定是承受不了的。”
舉例而言，一套持有期限在2-5年的普通商品住宅，假設(shè)以150萬元成交價格計算，優(yōu)惠取消后，房東需多支付包括營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅等在內(nèi)的近12萬元稅費，這幾乎占到了整體房價的8%。因此，隨著上海樓市營業(yè)稅費等一系列優(yōu)惠政策的即將到期，很多前期持觀望態(tài)度的自住買家也按捺不住，紛紛加快入市。
李然：“我們上個月成交，也有的客戶之前2、3月份就出來看房，但是中途大概在6、7、8（月份）這個時間段里面他又停止了，他說我今年不考慮了，但是目前牽涉到政策更改，就又出來看，然后上個月就定掉了?！?/p>
另一方面，可能增加的交易成本也使得許多賣家惜售心態(tài)不斷減緩，為趕上優(yōu)惠政策的“末班車”，市場上甚至出現(xiàn)了近期少有的價格松動。
李然：“目前顯示器上這套房源，業(yè)主是11月2日來登記掛牌的，房東告訴我們業(yè)務(wù)員，他是急于出手，而且價錢還可以談，這里還有一套房東在10月25日，房東就主動讓價三萬?！?/p>
而眼前這位準備賣房的客戶的想法，也許多少可以代表當下許多房主的心態(tài)。
賣房人王先生：“基本上一個禮拜，可能也就周六周日可能會有兩三個客戶來看，現(xiàn)在多了，現(xiàn)在基本上有時候上班的時候就來個電話，什么時候有空看房，如果是按數(shù)量算的話，至少比以前多一倍多，兩個禮拜左右前又開始多，我這次來關(guān)注這個東西，最主要就是覺得見鬼了，一會兒這么少，一會兒又這么多人看，看瘋了，我價格沒變，后來我就上網(wǎng)查，說這個政策要變?！?/p>
在王先生看來，在優(yōu)惠稅費的刺激下，大多數(shù)持幣觀望的買家開始陸續(xù)入市，這正是高位拋售的好時機，再不出手，很能被套牢。
賣房人王先生：“我也不傻，現(xiàn)在什么價位了，已經(jīng)在天上了，我再加價20萬誰來買呀，可能就是說有價無市，那我就更不劃算了，所以我就打算，在年底前把手上這套房出了，我再買一套，然后又可以規(guī)避掉10幾20萬的稅，我是這么打算的?！?/p>
據(jù)我愛我家各門店的統(tǒng)計，今年1月至今，上海二手房價格指數(shù)已經(jīng)上漲了近8%。正是考慮到成交實際，以及高位套現(xiàn)的想法，越來越多的賣方者開始接受議價。加之稅費優(yōu)惠的最后期限，雙重因素導(dǎo)致了近期的成交活躍。
李然：“從我愛我家所有的門店體現(xiàn)出來，這個月目前我們的簽約量，包括整個公司的業(yè)績、進度，都比上個月同期要好很多，目前我們這家店現(xiàn)在已經(jīng)簽了8單買賣了，如果按照進度，24單買賣是肯定沒問題的，也就是說完全有可能這個月會簽到30單，而上個月我們做了19單，都比往常正常的進度要高很多。”
來自我愛我家的統(tǒng)計顯示，10月份上海二手住宅成交量為22909套，環(huán)比9月份上漲1.09%，止住了自下半年以來成交量連續(xù)下滑的趨勢；成交均價也達到13187元/平米，環(huán)比上漲4.28%，再次刷新上海二手房成交均價的歷史。
同時由于房齡在2至5年間的普通住宅交易對優(yōu)惠政策調(diào)整最為敏感，因此近期，像唐先生這種以改善性需求為主的置換性購房便大幅增加，中低檔房成為目前市場成交主力。
而與此形成鮮明對比的是上海中高檔樓盤交易量的萎縮態(tài)勢。
李然：“他對后市比較有信心，這是第一點，第二點可能他會尋找一種契機，等到十一月底、十二月最高的時候拋出去?！?/p>
以整體定位較高，高端、次新樓盤相對集中的徐匯中心板塊為例，徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心工作人員表示，目前并未出現(xiàn)預(yù)約、排號激增的情況，優(yōu)惠稅收政策對高檔市場影響有限。
記者：“國家都有一些契稅，這些稅上的優(yōu)惠到年底可能會有調(diào)整，這樣您選擇在現(xiàn)在這個時間段賣房子跟這有關(guān)系嗎？”
徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心客戶：“關(guān)系不是很大，原計劃就是在這個時候賣的?！?/p>
徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心客戶：“這個時候賣沒有關(guān)系?！?/p>
你注意到?jīng)]有，不管是北京還是上海，對房產(chǎn)優(yōu)惠政策到?jīng)]到期，最敏感的還是二手房和中低檔房。
沒錯，買這兩種房子的一般都是要改善改善居住條件的老百姓，國家和地方政府出臺的優(yōu)惠政策大家還是挺看重的，畢竟利息、稅費上面多幾萬少幾萬對大多數(shù)家庭來說也不是個小數(shù)目。
和我們看到的北京上海相比，二線城市又會如何面對前途未卜的樓市優(yōu)惠政策呢？
二線城市的購房者如何面對敏感又復(fù)雜的政策市？
樓市優(yōu)惠政策會不會在12月31日截止？這樣一個猜想成了房地產(chǎn)市場當下最熱門的話題，甚至像我們前面看到的，在北京上海還引起了樓市的小幅震蕩。男：我今天也上網(wǎng)搜索了一下，與這條消息相關(guān)的新聞居然有300多萬條。但我發(fā)現(xiàn)就在各種傳言滿天飛的時候，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部等相關(guān)部門到目前為止卻還沒有拿出明確的說法。與之相對應(yīng)的反倒是湖南、吉林等一些地方政府表示，他們出臺的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不會在明年取消。
這樣一來，房產(chǎn)優(yōu)惠政策的走向反倒更撲朔迷離了，我們再到二線城市武漢去看看那里的購房者如何面對敏感又復(fù)雜的政策市？
11月8日，記者在武漢二十一世紀不動產(chǎn)的一處店面里，購房者李女士告訴記者，最近一段時間自己和家人不停地在看房選房，就因為聽說政府對購房者的購房稅費優(yōu)惠截止到12月31日。
武漢市購房者：“肯定知道，所以今年要趕著（買房），所以趕緊來看一下?！?/p>
采訪時，李女士為記者算了這樣一筆賬。
武漢市購房者：“八十平的房子（會多花）兩萬多元錢左右?！?/p>
李女士告訴記者，自己大學(xué)畢業(yè)沒多久，家又在外地，買房子的錢都是父母給的，這樣一筆多出來的開銷相當于她一年多的工資收入，所以，她要趕在年底前買好房子。
武漢市購房者：“才出來（工作），頂多(每個月收入)兩千元錢吧，要不是這個（政策）的話，肯定今年不會這么著急?！?/p>
買房的著急，按慣例，這些額外的負擔都將轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，可是一些購房者和房齡不到5年的房主也緊張起來，希望趕在優(yōu)惠截止前完成交易。
武漢市賣房者：“因為我這個房子辦證滿了兩年，但是沒滿五年，可能明年會出臺一些政策，五年要交全額營業(yè)稅。”
王先生原本有一座空閑的房子用于出租，一直沒有著急出售，隨著優(yōu)惠截止日期的臨近，他開始著急將手中的房子賣掉，害怕調(diào)整后的房子不好出手。
武漢市賣房者：“因為我們現(xiàn)在作為我們老百姓，也不知道這個東西怎么改?！?/p>
記者：“也怕到時候可能不太好賣嗎？”
武漢市賣房者：“對，會出現(xiàn)這個問題，因為畢竟政策是我們控制不了的?！?/p>
為了在年底前將房子賣掉，王先生甚至考慮適當?shù)恼{(diào)低自己的售價。
武漢市賣房者：“營業(yè)稅按照規(guī)矩，應(yīng)該是賣房的人出，我之前不知道，跟我說是賣房的人出，后來我就咨詢了一下，營業(yè)稅大概有五萬元錢，如果這個政策改的話改了之后，要有三萬元的營業(yè)稅，然后我就說了一下，我說如果價格談得好的話，我可能會因為有營業(yè)稅出臺的，我現(xiàn)在六十萬賣不出去，我可能會降一點點?！?/p>
記者采訪時發(fā)現(xiàn)，近期的買賣房產(chǎn)的客戶中持類似心態(tài)的人并非少數(shù)。周祖?zhèn)愅嘎叮约旱昀锩孀罱暮芏嗫蛻舳际潜贾F(xiàn)在交易房產(chǎn)還能享受到財政補貼的一半稅費優(yōu)惠來的。
二十一世紀不動產(chǎn)武漢勝鑫鴻運店經(jīng)理周祖?zhèn)悾骸皟赡甑轿迥曛g的占到了交易量的80%。”
周祖?zhèn)惛嬖V記者，自己的店面位于武漢市最大的安居工程常青花園附近，有很多好房源都是未滿5年，符合享受優(yōu)惠條件的。正是因為這樣的房源很多，最近一段時間，周祖?zhèn)惷黠@感覺到了房屋銷售的變化。
周祖?zhèn)悾骸?1月份整體來說還是比較不錯的，因為開頭才八天時間，我們的客戶量、房源量都是很大的進步，相對10月份很明顯的進步?！?/p>
那么，近期武漢市二手房的銷售又是怎樣的情況呢，記者在21世紀不動產(chǎn)武漢分部了解到了這樣一組數(shù)據(jù)。
“這個是賣家，掛牌量是1892，如果和10月份的數(shù)據(jù)相比大概有16%的增加，這個掛牌量11月份第一周也是有所增加，所以說我們個人的判斷，無論是客戶量還是房源量在11月份同比都是有所增加的?！?/p>
途瑞林告訴記者，如果今年12月31日，營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，那么明年出售一套總價100萬的房子，就要多出至少5.5%的成本，如果之前取消的土地增值稅和印花稅再恢復(fù)的話，就要增加至少超過6%的成本。那么，這會對武漢的二手房市場產(chǎn)生怎樣的影響呢？
21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部總經(jīng)理途瑞林：“可能至少得有兩到三個月的觀望期，我覺得還是根據(jù)市場參與者的結(jié)構(gòu)去判斷未來市場的走勢，比如說，武漢市場更多的是自住性需求為主，那么最終市場還是會由于需求和供應(yīng)最后來決定市場未來的走勢?！?/p>
途瑞林認為從目前的市場情況來看，制約房地產(chǎn)市場發(fā)展的首要因素是交易成本，交易成本提高，就會影響交易量。他認為5.5%營業(yè)稅的減免的政策將會有所調(diào)整。
途瑞林：“可能會有所調(diào)整，但是不太可能恢復(fù)到原來這個政策，因為原來這個政策確實我認為時間段不一樣，現(xiàn)在目前全球的經(jīng)濟環(huán)境和那個時候也不一樣，中國的經(jīng)濟環(huán)境也不一樣了，包括房地產(chǎn)這個結(jié)構(gòu)變化國家在未來也會要調(diào)整?！?/p>
房地產(chǎn)優(yōu)惠政策到底何去何從？
和北京上海等一線城市相比，武漢的反應(yīng)相對滯后，但是還是有很多本來觀望的潛在購房者已經(jīng)開始行動。
其實，不管優(yōu)惠政策是到點叫停還是繼續(xù)延續(xù)下去，眼下樓市的這種異?；钴S都反映出大家對通貨膨脹的一種擔心。特別是手里有些閑錢的人，不敢把現(xiàn)金留在手里，著急趕在優(yōu)惠政策還有效的時候趕緊買房，心里才覺得安穩(wěn)一些。
大家這種擔心也不是沒有道理，油價昨天就一下漲了不少，還有更多的資源產(chǎn)品價格，比如水、電、天然氣的價格改革現(xiàn)在也是蓄勢待發(fā)。如果這些基本商品價格集體上漲，通脹的風(fēng)險就近在眼前了。那么，大家最關(guān)心的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策到底何去何從呢？我們再來聽聽中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌的分析。
記者：“現(xiàn)在有不少人在議論，執(zhí)行了一年的購房優(yōu)惠政策很可能在今年十二月三十一日后會取消，不知道您對這個傳聞是什么看法？”
中國房地產(chǎn)協(xié)會的副會長顧云昌：“這個棋子往哪里下是往前拱還是往后退，要從全盤出發(fā)，而不是光房地產(chǎn)而房地產(chǎn)，所以我想最終的結(jié)果要看，在我看來要看今年十二月份的中央經(jīng)濟工作會議，中央經(jīng)濟工作會議肯定會對當前的中國房地產(chǎn)總體發(fā)展態(tài)勢作出一種結(jié)論性的分析，特別是對明年宏觀調(diào)控的方向，宏觀調(diào)控的方針要制定出來，然后有了中央對明年，宏觀調(diào)控的方針，國家、國務(wù)院層面才會制定財政政策、貨幣政策兩大政策的取向，才能決定房地產(chǎn)政策的取向，這是從上面往下面推的過程，所以這個過程，我們就沒有發(fā)言權(quán)，只有看中央怎么判斷，因為我們畢竟個人的認識是有限的?！?/p>
記者：“你作為研究房地產(chǎn)的專業(yè)人士，你傾向哪一種意見是取消還是延續(xù)？”
顧云昌：“我個人認為，保持現(xiàn)在的狀態(tài)比較好，不要一下子從極度寬松沒有幾個月就轉(zhuǎn)變成馬上就全部收緊，這樣如果敏感性變化會對樓市造成比較大的影響，我們中國樓市房價正處在高位的盤整期，信貸政策，我剛才提到信貸政策，我認為按照現(xiàn)在嚴格執(zhí)行二套房貸政策的力度，我個人認為是合適的?！?/p>
半小時觀察：別讓樓市政策成謎
樓市就像一面多棱鏡，從不同的角度看，可以折射出中國經(jīng)濟的方方面面。盡管引發(fā)樓市在年底前這場異動的是一則傳言，但購房者能對傳言有如此激烈的反應(yīng)，說明他們對未來通脹的預(yù)期已經(jīng)是箭在弦上，稍有風(fēng)吹草動，就會萬箭齊發(fā)。作為經(jīng)濟周期的一部分，通貨膨脹即使到來了也實屬正常。但我們應(yīng)該盡早明確政策走向，打消市場的恐慌心理，防止資產(chǎn)泡沫過度積聚，這比讓大家去競猜一個個市場謎題更有意義。
（來源：央視網(wǎng) 編輯：歐葉）
