中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)環(huán)球在線消息：臨近年底，火暴的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上不斷出現(xiàn)降溫的信號(hào)，北京、深圳、廣州、上海等大城市房?jī)r(jià)下跌，最能反映未來(lái)房產(chǎn)走勢(shì)的地產(chǎn)股暴跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重量級(jí)人物王石日前也承認(rèn)，珠三角區(qū)“樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了”。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)整體轉(zhuǎn)折，抑或是局部現(xiàn)象？在全世界范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)一直被看作是重要的經(jīng)濟(jì)“晴雨表”之一，也是令世界很多國(guó)家頭疼的問(wèn)題。究竟是什么因素促使房?jī)r(jià)的漲跌，中國(guó)又有哪些自身的特點(diǎn)？
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)冬天已到？
引發(fā)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)大討論的是近日國(guó)內(nèi)媒體對(duì)中國(guó)幾大城市房?jī)r(jià)的相關(guān)報(bào)道：北京的新樓盤預(yù)售信息顯示，11月份新開(kāi)樓盤45個(gè)，均價(jià)14966元/平方米，比10月份新樓盤開(kāi)盤均價(jià)15324元/平方米下降358元；在上海，10月以后每周銷售面積相比高峰時(shí)期有所下降，基本維持在日均800套的平均水平，成交均價(jià)從最高時(shí)期的每平方米1萬(wàn)多元下降到近期的8000多元；深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房?jī)r(jià)格9月比8月下降47.09%；廣州最近一些新樓盤降價(jià)促銷……
這一系列數(shù)據(jù)讓中國(guó)樓市“拐點(diǎn)”若隱若現(xiàn)，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心教授李景國(guó)在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，要判斷中國(guó)房市是否到了拐點(diǎn)，必須有足夠的數(shù)據(jù)支撐。拿北京來(lái)說(shuō)，新房均價(jià)的下降并不能說(shuō)明房?jī)r(jià)下跌，因?yàn)榫鶅r(jià)不等于實(shí)際價(jià)格。導(dǎo)致價(jià)格下降的原因有可能是11月開(kāi)盤的項(xiàng)目多為五環(huán)外的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，拉動(dòng)整個(gè)均價(jià)下降，而10月的新房以市中心為主。這種價(jià)格上的下降屬于結(jié)構(gòu)性降價(jià)并不是真的降價(jià)，不能就此斷定房?jī)r(jià)下跌。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)系主任丁蕓認(rèn)為，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降有可能是國(guó)家關(guān)于推出廉租房、限價(jià)房，提高首付，緊縮“銀根”等宏觀調(diào)控政策取得了一定成效。也可能是一些地區(qū)盲目開(kāi)發(fā)高檔住宅，出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。
北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，他不認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，“近期一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，市場(chǎng)與政策之間會(huì)有一個(gè)博弈的過(guò)程，會(huì)有人對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度”。他認(rèn)為中國(guó)人對(duì)房子的需求不會(huì)變。李景國(guó)表示我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的主要原因還是供求關(guān)系決定的。我國(guó)人均耕地少，土地供應(yīng)緊張。而且近幾年，城市化進(jìn)程加快，越來(lái)越多的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，但農(nóng)村建設(shè)用地卻沒(méi)有以相應(yīng)的速度轉(zhuǎn)移到城市，造成土地供應(yīng)緊張。SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)記者說(shuō)，過(guò)去10個(gè)月中最過(guò)熱的應(yīng)該是土地價(jià)格。許多房地產(chǎn)公司特別是上市公司，為了迎合資本市場(chǎng)，瘋狂囤地，一些地方的土地價(jià)格甚至超過(guò)了周邊建成房子的房?jī)r(jià)，就是所謂“面粉比面包還貴”。這些被囤積的土地不能馬上變成市場(chǎng)上房子的供應(yīng)量，使得市場(chǎng)上房子供應(yīng)不足。
我國(guó)的住房市場(chǎng)化是從1998年開(kāi)始的，到現(xiàn)在還不到10年時(shí)間。在市場(chǎng)化早期，廣西北海、海南一些地方出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)下跌的情況，這主要是由于地區(qū)的局部原因造成的。此后房?jī)r(jià)一直沒(méi)有下跌過(guò)。從1998年到2004年房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)真正猛漲是從2005年到現(xiàn)在的幾年時(shí)間。在房?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí)期，投機(jī)的利潤(rùn)很少，房?jī)r(jià)上漲越快投機(jī)越多，更加推動(dòng)了價(jià)格上漲。
在中國(guó)，還存在一些特殊問(wèn)題，如福利分房實(shí)際上屬于住房保障的范疇，應(yīng)該是低收入者享有的。福利分房對(duì)供求關(guān)系帶來(lái)了兩種影響，一方面擁有福利分房的人不買商品房，不進(jìn)入市場(chǎng)，減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。但另一方面，福利分房占用了土地，減少了土地供應(yīng)。
房?jī)r(jià)暴漲暴跌也是世界難題
其實(shí)類似中國(guó)這樣，讓人摸不著拐點(diǎn)的房市，在世界上并不乏例子，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)1980年駛?cè)肟燔嚨溃?980-1989年，在多倫多等大城市，標(biāo)準(zhǔn)房(33×122英尺獨(dú)立屋)價(jià)格平均上漲300%，人們爭(zhēng)先恐后地投身房地產(chǎn)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)。但好景不長(zhǎng)，隨著加拿大制造業(yè)的萎縮和經(jīng)濟(jì)不景氣，加拿大樓市步入所謂“悲慘七年”，全國(guó)平均價(jià)格縮水1/3。但自1996年起，樓市重新振作，至今年5月，全國(guó)均價(jià)已突破30萬(wàn)加元，創(chuàng)歷史新高，大溫哥華地區(qū)同期甚至創(chuàng)出711245加元的標(biāo)準(zhǔn)房天價(jià)。而一些城市由于有特殊因素，更是漲得一發(fā)不可收拾，如溫哥華因華裔移民大規(guī)模涌入和籌辦冬奧會(huì)提高房屋建造成本，石油城卡爾加里由于油價(jià)上漲導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會(huì)大增，源源涌入的外地居民迅速抬高了樓市。如今那些預(yù)言拐點(diǎn)的輿論和學(xué)者紛紛改口，加拿大帝國(guó)商業(yè)銀行《世界市場(chǎng)預(yù)測(cè)》甚至預(yù)測(cè)，未來(lái)20年內(nèi)加拿大房?jī)r(jià)還將翻番，大城市甚至漲得更多，也就是說(shuō)，拐點(diǎn)根本遙遙無(wú)期。
回溯近20年，英國(guó)房市遭遇到了兩次重大“拐點(diǎn)”，它們不僅讓英國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌，還牽動(dòng)到相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。第一次震蕩發(fā)生在1992年，記者的一位朋友，恰好這一年來(lái)英國(guó)定居。他曾經(jīng)這樣回憶當(dāng)年圣誕節(jié)的情景：英國(guó)房屋中介商們像圣誕老人一樣，逐家逐戶地敲門，不厭其煩地向人們推銷價(jià)格已經(jīng)一降再降的房屋。另一方面，大量之前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買整棟房產(chǎn)的中產(chǎn)階級(jí)家庭開(kāi)始節(jié)衣縮食來(lái)償還每月數(shù)千英鎊的貸款，不少家庭因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不堪重負(fù)甚至解體，很多英國(guó)人至今回憶起1992年的冬天，還不寒而栗。但是當(dāng)時(shí)保守黨政府仍然堅(jiān)持央行基本利率維持在10%的高位不變，這不僅讓更多的房屋按揭者無(wú)力承擔(dān)每月的房屋還款，也讓按揭機(jī)構(gòu)無(wú)法向新的購(gòu)房者推銷房產(chǎn)，越來(lái)越多的房屋空置無(wú)法售出，這樣的僵局到了1992年末終于造成全國(guó)性房?jī)r(jià)大跌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，英國(guó)的平均房?jī)r(jià)在1992年末已經(jīng)縮水超過(guò)1/3。
時(shí)隔15年后，2007年的全球信貸危機(jī)釀成了英國(guó)房市近20年來(lái)的第二次危機(jī)。記者日前曾走訪英國(guó)最大房屋中介公司?？怂雇ㄔ谟?guó)高級(jí)公寓數(shù)量最高的切爾西區(qū)的分支機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)銷售經(jīng)理彼得斯通抱怨說(shuō)，除了部分頂級(jí)高級(jí)公寓還維持在300萬(wàn)英鎊的售價(jià)水平外，多數(shù)高級(jí)公寓已經(jīng)不得不以八五折的價(jià)格促銷，即便如此青睞者還是寥寥無(wú)幾。此前很多購(gòu)房者不惜用借貸還款購(gòu)買的房屋再次抵押給銀行，用獲得的貸款繼續(xù)投資房屋市場(chǎng)。對(duì)于這種“寅吃卯糧”連環(huán)借貸帶來(lái)的潛在經(jīng)濟(jì)危機(jī)，英國(guó)政府其實(shí)在2006年就已經(jīng)有所意識(shí)。英國(guó)央行自2006年8月起先后五次提高基準(zhǔn)利率，用持續(xù)增加的借貸成本不斷打擊人們的投資熱情，希望能夠促使英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫，但房?jī)r(jià)在2007年7月前一直保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，直到美國(guó)出現(xiàn)次貸危機(jī)，參與資本運(yùn)作頻繁的英國(guó)投資機(jī)構(gòu)受牽連出現(xiàn)嚴(yán)重虧空，英國(guó)這個(gè)世紀(jì)的第一場(chǎng)房市危機(jī)才終于爆發(fā)。
記者在日本生活深刻體會(huì)到，日本人把擁有自己的房子當(dāng)成一生中最大的夢(mèng)想。有了幾百萬(wàn)日元的儲(chǔ)蓄后，就開(kāi)始打算購(gòu)置房產(chǎn)，買房子對(duì)大多數(shù)日本人來(lái)說(shuō)是一生一次的選擇，比對(duì)待婚姻還慎重。從1960年至1990年的30年里，日本六大都市區(qū)的地價(jià)上漲了56.1倍，年平均上漲14%以上，并帶動(dòng)房?jī)r(jià)和其他房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)高漲。然而在20世紀(jì)90年代初，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰導(dǎo)致了嚴(yán)重的銀行危機(jī)，通過(guò)金融渠道把整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拖進(jìn)低谷。中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余日前表示，“應(yīng)吸取美國(guó)次貸危機(jī)等教訓(xùn)，防止房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過(guò)快催生房地產(chǎn)泡沫”。專家表示，如果國(guó)家宏觀調(diào)控能起到作用，使得房?jī)r(jià)回復(fù)到正常水平，就可以規(guī)避這樣的風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)大幅下降或大幅增長(zhǎng)都不好。
如何讓房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院近日發(fā)布的2008年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，2008年我國(guó)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不可避免。央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定在合理區(qū)間內(nèi)，“國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的結(jié)果，在于使房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度放慢，使房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，即便出現(xiàn)小幅波動(dòng)，也不會(huì)招致泡沫一下子破裂，整個(gè)房市的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)急劇下滑，或者活生生地一下子實(shí)現(xiàn)‘硬著陸’”。在國(guó)際上，所謂解決住房問(wèn)題，指的是解決低收入者買不起房的問(wèn)題。專家表示，政府一方面需要投資建廉租房對(duì)低收入者給予保障，一方面需要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制。如果廉租房的數(shù)量太少，對(duì)于房?jī)r(jià)不會(huì)有明顯影響。只有達(dá)到一定規(guī)模才會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
同為人口大國(guó)的印度，住房實(shí)行雙軌制，即商品房和公房，兩套體系相輔相成。隨著印度經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，印度的商品房?jī)r(jià)格最近幾年一路上漲，漲幅甚至超過(guò)中國(guó)。如孟買稍微像樣點(diǎn)的高檔公寓樓平均賣到4000美元/平方米。就這樣還供不應(yīng)求。新德里開(kāi)發(fā)局官員拉維尼對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說(shuō)，印度政府為了讓每一個(gè)人都盡量有房住采取了許多措施，如在行政單位和事業(yè)單位工作的人員可以住單位的公房。很多人在工作第一年就可以住進(jìn)單位提供的40多平方米的房子里。對(duì)于低收入者，政府提供廉價(jià)住房出售。此外，印度的大家庭生活方式也緩沖了住房的壓力。記者的一位朋友阿吉特亞在德里一家跨國(guó)公司工作，他的月收入在3萬(wàn)盧比(1美元約合39盧比)。他聽(tīng)說(shuō)中國(guó)的年輕人多為房子所累時(shí)，很驚訝地記者說(shuō)：“怎么會(huì)這樣呢？我們印度人很少為房子發(fā)愁?！庇浾吆髞?lái)到阿吉特亞家實(shí)地“考察”了一下，發(fā)現(xiàn)在他父母不到80平方米的房子里竟然住著3個(gè)家庭7口人。在印度，大多數(shù)家庭都和阿吉特亞一樣，是三世同堂或者四世、五世同堂。“印度的商品房是有錢人的選擇，或用于居住，或用于投資，其價(jià)格之所以一路走高，主要是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，而不是炒房所致。印度房地產(chǎn)市場(chǎng)是印度經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真實(shí)反映，里面的泡沫不多?！毙碌吕镆患曳课葜薪榈慕?jīng)理穆克什對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。（來(lái)源：環(huán)球時(shí)報(bào) 編輯：肖亭）