18日，深圳市政府發(fā)布今年1號(hào)文件。這一《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》以1個(gè)主文件+6個(gè)附屬文件的形式發(fā)布，劍指深圳日漸緊缺的產(chǎn)業(yè)土地資源。其中的亮點(diǎn)包括，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的合法工業(yè)用地可申請(qǐng)進(jìn)入市場(chǎng)流通，這是去年國土資源部批準(zhǔn)深圳實(shí)施土地管理制度改革試點(diǎn)后，深圳土地制度的最新創(chuàng)新成果，村集體土地中的合法工業(yè)用地可上市將有效拓展產(chǎn)業(yè)用地來源；此外，這一“1+6”文件的亮點(diǎn)還包括工業(yè)樓宇在擴(kuò)大分割轉(zhuǎn)讓范圍的前提下可自行交易，以及深圳將推出產(chǎn)業(yè)用房中的“保障房”，這種創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租售價(jià)格將為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的五到七成。

此次深圳發(fā)布的“1+6”文件中，主文件是《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》，此外文件還包括，《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》、《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》、《深圳市宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則（試行）》、《深圳市關(guān)于貫徹執(zhí)行〈閑置土地處置辦法〉的實(shí)施意見（試行）》、《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》和《關(guān)于加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的實(shí)施意見》等6個(gè)附屬文件。深圳市委常委、常務(wù)副市長呂銳鋒表示，“1+6”文件的導(dǎo)向性就是要以創(chuàng)新思維來破解空間不足的問題，通過多項(xiàng)改革舉措來優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間資源配置，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，為把優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)做大、做強(qiáng)、做優(yōu)提供可靠的、可持續(xù)的保障。

出（轉(zhuǎn)）讓土地使用權(quán)有兩種收益方式供選擇

其中，《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》規(guī)定，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位實(shí)際占用的符合城市規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地，在理清土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補(bǔ)償和拆除后，可申請(qǐng)以掛牌方式公開出（轉(zhuǎn)）讓土地使用權(quán)，兩種收益分配方式供選擇，第一種方式是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，第二種方式是所得收益70%納入市國土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，并可持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。同時(shí)，為進(jìn)一步調(diào)動(dòng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的積極性，這一文件還規(guī)定，申請(qǐng)納入全市統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)的合法留用地，免收《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定》（198號(hào)令）中規(guī)定的10%的公告基準(zhǔn)地價(jià)。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)副主任郭仁忠表示，這一創(chuàng)新文件正是得益于國土資源部和廣東省批準(zhǔn)深圳市土地管理制度綜合改革方案，“如果沒試點(diǎn)的話，政策出不來”。不過郭仁忠表示，這一做法“還不能叫集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，因?yàn)椋ㄉ钲诔鞘谢螅┩恋匾呀?jīng)全部國有化，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的土地可以進(jìn)入市場(chǎng)交易，是深圳對(duì)土地資源的做法”。記者了解到，這類村集體的合法工業(yè)用地一般是獲得區(qū)或市一級(jí)主管單位批復(fù)的，但很多卻沒有辦理相關(guān)房地權(quán)證，此前這類土地都不允許上市交易。

“按國家政策講是征了再用，這是我們一個(gè)矛盾焦點(diǎn)，我們創(chuàng)新也正在這里”，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)主任王幼鵬表示，深圳經(jīng)過城市化過程，深圳原農(nóng)村集體社區(qū)的很多土地在完善土地權(quán)益方面存在爭議，此次創(chuàng)新政策在于解決“政府拿不回、集體用不了”的尷尬土地關(guān)系，“這并不是簡單意義上的集體土地入市，這些可申請(qǐng)上市的集體土地的使用方式一定是要在法律框架之內(nèi)滿足其用途管制的條件，并不是村集體說干什么就干什么的土地”。

呂銳鋒表示，城市化之后，股份公司手上有很多的（土地）資源，有些是政府通過城市化有關(guān)的政策或者通過征地返還的政策給辦了合法手續(xù)?！暗灿邢喈?dāng)多的是未征未轉(zhuǎn)，但是土地又還在村手上。”他分析說，這種村集體土地建設(shè)水平不高，環(huán)境又不配套，是一種低水平的利用，而這一政策是讓“地主”和“資本家”作一個(gè)對(duì)接，最后的效果則是引導(dǎo)“地主”升級(jí)為“資本家”，“它可以通過和產(chǎn)業(yè)的一種合作來持有股份、參與到更高優(yōu)的產(chǎn)業(yè)中”。

租用滿5年企業(yè)可分割購買已租用工業(yè)樓宇

此外，這次“1+6”文件的另一大創(chuàng)新是擴(kuò)大了工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓的范圍?！渡钲谑泄I(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》中規(guī)定，對(duì)于用地批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)出讓合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確約定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，租用工業(yè)樓宇從事生產(chǎn)、研發(fā)活動(dòng)滿5年的企業(yè)擬購買已租用部分的工業(yè)樓宇，或者已在證券監(jiān)督管理部門輔導(dǎo)備案準(zhǔn)備上市的公司為滿足首次公開發(fā)行股票并上市的發(fā)行條件擬購買的部分工業(yè)樓宇都可以分割轉(zhuǎn)讓。此外，這一辦法還取消了原213號(hào)文中舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目中的自用比例不低于50%的比例，規(guī)定城市更新項(xiàng)目改造后的工業(yè)樓宇及作為工業(yè)配套設(shè)施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施均可分割轉(zhuǎn)讓。

而在轉(zhuǎn)讓方式上，該辦法明確，符合規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可選擇在市土地房產(chǎn)交易中心公開交易，也可選擇自行交易，這改變了原來必須在市土地房產(chǎn)交易中心公開進(jìn)行的作法。

呂銳鋒表示，以往深圳為產(chǎn)業(yè)提供空間比較多局限于給土地，而這次的文件大膽創(chuàng)新了空間資源的供給模式，實(shí)行房地并舉，優(yōu)先供房，建立以房招商、養(yǎng)商、穩(wěn)商的新機(jī)制，企業(yè)可以通過租賃、購買、合作等方式解決生產(chǎn)及配套的問題，并根據(jù)政策給予創(chuàng)新性企業(yè)租金補(bǔ)貼或優(yōu)惠。與此同時(shí)，深圳在培育創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)也工業(yè)房地產(chǎn)的“炒作”，比如設(shè)定了對(duì)工業(yè)樓宇進(jìn)入市場(chǎng)的“三限”，即對(duì)銷售對(duì)象、銷售價(jià)格、二次轉(zhuǎn)讓周期作了明確限定，此外，該辦法對(duì)工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益上繳國土基金及其上繳比例也進(jìn)行了規(guī)定。

另外，深圳表示將在“十二五”期末建成600萬平方米的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，這類用房是根據(jù)創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展需求，建設(shè)或配建、籌集（含租購）并按政策出租或出售的生產(chǎn)、研發(fā)、運(yùn)營及其他配套設(shè)施的政策性產(chǎn)業(yè)用房，類似住宅中的保障性住房。而這類創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租售價(jià)格將實(shí)行政府基準(zhǔn)價(jià)，原則上為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的50%-70%。（曲廣寧）