今日，便是廣州市限購(gòu)令正式出臺(tái)實(shí)施兩周年的日子。兩年來，市郊的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定的波動(dòng)?！霸谙拶?gòu)二周年”系列策劃之二“購(gòu)房者篇”呈現(xiàn)了剛需客、換房者和炒樓客三個(gè)不同群體的行為差異：購(gòu)房者的購(gòu)房選擇發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，大量剛需客，將目光從市中心，轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊出手購(gòu)房；改善型買家一改此前只買不賣的行為，開始明智地賣小而買大；而投資客，更是紛紛套現(xiàn)住宅，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪。

故事一

剛需客苦等數(shù)年 限購(gòu)后入市南沙

程放是個(gè)典型的“剛需客”。從2008年開始，她便開始輾轉(zhuǎn)于各大樓盤之間，希望選得一套心水的婚房，可是房?jī)r(jià)卻節(jié)節(jié)攀升，“限購(gòu)一出，第一個(gè)想法肯定還是希望房?jī)r(jià)能跌，但對(duì)于房?jī)r(jià)是否能跌到可以接受的程度，心里根本沒有譜?！?/p>

程放告訴記者，自己2008年時(shí)曾想入手位于金沙洲的中海某樓盤，當(dāng)時(shí)每平方米價(jià)格只有不到3000元，就是覺得有點(diǎn)遠(yuǎn)，“猶豫了一下，沒買，很快那個(gè)房子就漲到每平方米萬元以上了?！?/p>

限購(gòu)后一段時(shí)間，她發(fā)現(xiàn)，市郊的樓確實(shí)開始悄悄降價(jià)了。

2011年，由于工作關(guān)系，程放去看了南沙某樓盤，“從琶洲坐地鐵過去，50分鐘，沒有想象中遠(yuǎn)?！笔蹣切〗愀嬖V她，她看上的單位開盤價(jià)大約為每平方米7500元，毛坯交樓。她有些動(dòng)心。沒想到等到開盤時(shí)售樓小姐告訴她單位價(jià)為每平方米8000~9000元，她憤而離去。

“雖然沒有買成，但是我對(duì)于南沙的印象卻好轉(zhuǎn)了，地鐵通了之后到市區(qū)還比較方便，而且環(huán)境非常好，不擁擠，未來的規(guī)劃也不錯(cuò)。”而最關(guān)鍵的是，價(jià)格只有市中心的三分之一，讓她十分滿意。

此后，南沙的樓盤價(jià)格在限購(gòu)的影響下，出現(xiàn)了一路下行。今年年初，她又接到了之前南沙那樓盤的銷售信息，這次，樓王單位的樓價(jià)已降到了每平方米5000~6000元。

跟著投資客“出手”南沙

程放說，“五一”期間，在南沙看房的人慢慢多了，大家有點(diǎn)“搶房子”的感覺。在地鐵口，她看中了一個(gè)大盤叫南沙濱×花園，7500元的均價(jià)帶裝修，“我和老公頭腦一熱，就下了定金，買了一套140平方米的大房子，總價(jià)也才100萬元?！?/p>

現(xiàn)在看來，程放的出手無疑是踩準(zhǔn)了“點(diǎn)”。她告訴記者，現(xiàn)在她的房子如果轉(zhuǎn)賣，單位市價(jià)已經(jīng)上到每平方米1萬元，“南沙好些盤一開賣就賣光了，大部分都是投資客?！?/p>

但“自住客”程放還是有著隱憂，“南沙離上班的地方有點(diǎn)遠(yuǎn)，我打算還是在市區(qū)租房，讓父母和孩子住在南沙，我和老公周末回南沙一家人聚一下，只能這樣了?！?/p>

故事二

換房族遭“限購(gòu)”降價(jià)賣房湊首付

楊先生是個(gè)典型的“換房族”。此前，單身的他頗有投資眼光，先是一次性付款買了一套小小的樓梯樓用來放租，再按揭了一套小復(fù)式單位自住。隨后，他戀愛成家，準(zhǔn)備置辦婚房。

晚三天送審撞上限購(gòu)令

“2010年9月份，我定下了一套不到100平方米的三房單位，成交價(jià)格120萬元。因?yàn)榇饲拔覜]有公積金貸款的記錄，按照原有的政策，我是首套房單位，享受首付三成的優(yōu)惠?！睏钕壬貞浾f。

萬事俱備，就差貸款送審。楊先生說，中介本來打算10月15日去幫自己送貸款材料，但是當(dāng)天有事情耽擱了，拖到了18日送材料。沒想到，三天之差，他便牢牢地被限購(gòu)令“限死”了，“公積金中心給我的回復(fù)是，按照新政，我現(xiàn)在已屬二套房了，首付要多付兩成，貸款利率要在公積金利率上上浮10%，聽到這個(gè)，我懵了。”

合同已經(jīng)簽了，首付也已經(jīng)交給了賣家，這個(gè)時(shí)候要退房顯然不可能，但是如果要買下這套房，需要多付24萬元的首付款。

賣房湊首付慶幸買得早

楊先生告訴記者，由于首付加各種費(fèi)用，已經(jīng)基本清空了他所有的存款，他只好把自己放租的小房子賣掉，“當(dāng)時(shí)那套房子的市價(jià)在30萬元左右，我因?yàn)榧毙栌缅X，只敢報(bào)價(jià)28萬元?！?/p>

現(xiàn)在回憶起來，楊先生有些慶幸。他表示，兩年過去，自己當(dāng)時(shí)120萬元購(gòu)買的小三房已經(jīng)緩慢爬升到了150萬元以上，“我不是炒房族，現(xiàn)在投資渠道都不太好，賣了那套一直房租的小復(fù)式，拿回來的錢也不知道該去做什么?！蓖瑫r(shí)，他還擔(dān)心，賣了房子之后，萬一再需要買其他房子都是二套房的待遇，“高首付高利率，還要付高額稅款，折騰起來太貴了?！?/p>

故事三

炒房客拋售住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)

美籍華人李先生退休后回老家廣州休養(yǎng)，順便把手里的閑錢做些投資。此前，他最愛投資的是小戶型住宅或者公寓單位，限購(gòu)后，他開始陸續(xù)拋出住宅，把閑錢轉(zhuǎn)移到鋪面和環(huán)境能源項(xiàng)目中去。

市中心公寓漲幅受限

限購(gòu)前，李先生手上已經(jīng)有數(shù)套住宅。荔灣區(qū)有好幾套住宅，在自己居住的海珠區(qū)也有兩套公寓投資。他偏愛市中心商務(wù)配套齊全的小戶型或公寓單位，精裝收房之后，一邊出租一邊等升值。但是限購(gòu)政策落地之后，他發(fā)現(xiàn)，這些高端公寓的市場(chǎng)價(jià)一下子停止了上漲，甚至出現(xiàn)了微微下降。

“拿我住的珠江新×公寓來說，我2008年買進(jìn)來的價(jià)格不到1.9萬元，2010年中旬，已經(jīng)可以賣2.5萬元了。可是，過了年之后，中介給我的報(bào)價(jià)一直在這個(gè)價(jià)格上下浮動(dòng)，沒有再漲?！?/p>

因投資回報(bào)率低拋?zhàn)≌?/strong>

從2010年年底，李先生身邊比較敏感、喜歡“快進(jìn)快出”的朋友就已經(jīng)紛紛拋售住宅轉(zhuǎn)投商鋪，他也開始在商鋪上頻頻“小試身手”。但是，并沒有舍得放棄自己的住宅物業(yè)。直到2011年年底，他發(fā)現(xiàn)住宅市場(chǎng)確實(shí)微有降幅了，而房地產(chǎn)調(diào)控還遙遙無期，“正好之前投資的一個(gè)環(huán)境能源項(xiàng)目要追加投資，我想干脆還是賣了吧。”2011年10月份，李先生開始拋售自己在廣州的物業(yè)?！安⒉惶觅u，看的人多，買的人并不多。”不過，他還是陸續(xù)脫手了大半。

而對(duì)于如今住宅市場(chǎng)的重新紅火，他對(duì)其有著自己的判斷：住宅方面由于調(diào)控遙遙無期，后市走勢(shì)難以判斷，而從租金的回報(bào)來看，投資商鋪的回報(bào)率更高，但是升值方面更需要考察投資者眼光和敏銳度。“我覺得我投資的商鋪和商業(yè)項(xiàng)目回報(bào)還不錯(cuò)吧！暫時(shí)不考慮回歸住宅市場(chǎng)?！彼χf。

數(shù)據(jù)

市中心量縮價(jià)挺

郊區(qū)縣量增價(jià)平

從網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽(yáng)光家緣網(wǎng)的簽約數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，從2010年至2012年，全市的房?jī)r(jià)依然在小幅攀升，全市均價(jià)兩年漲幅為6.4%，可見限購(gòu)令確實(shí)在一定程度上拖住了房?jī)r(jià)上漲的步伐。

如果精確到每一個(gè)區(qū)縣，就能發(fā)現(xiàn)，增城、從化、番禺等市郊的區(qū)縣上漲幅度明顯弱于中心六區(qū)，從化市的均價(jià)甚至低于兩年前。而中心六區(qū)的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，天河區(qū)2012年前10個(gè)月的均價(jià)較之2010年同期上漲了35.7%，而越秀區(qū)的均價(jià)也上升了31.3%。

與此同時(shí)，兩年間，多條地鐵線陸續(xù)開通或者開工，南沙、蘿崗、新區(qū)的建設(shè)日臻完善，更多的剛需市民將自己的眼光投向了郊區(qū)樓盤，“用腳投票”。從成交量上來看，南沙區(qū)今年前10個(gè)月的成交面積為2010年同期的3倍，而番禺區(qū)的成交面積也增長(zhǎng)了近五成。相應(yīng)的，天河區(qū)的成交面積則比兩年前下滑了一半。文/表記者潘彧