北京市近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京全市新建普通住房成交約1.6萬(wàn)套，成交均價(jià)每平方米12326元，比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。

數(shù)據(jù)表明，北京市2011年提出的“新建普通住房?jī)r(jià)格與2010年相比穩(wěn)中有降”的年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)順利完成。

從去年四季度開(kāi)始，樓市出現(xiàn)了一波“降價(jià)潮”。全國(guó)兩會(huì)后的記者會(huì)上，溫家寶總理回答記者提問(wèn)時(shí)指出，一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松。

那么，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)降嗎？近期樓市成交出現(xiàn)回暖，價(jià)格會(huì)不會(huì)就此反彈？正在觀望的普通購(gòu)房者，又要如何應(yīng)對(duì)充斥著各種預(yù)測(cè)和判斷的樓市呢？

“以?xún)r(jià)換量”帶動(dòng)成交回暖

無(wú)論看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，還是看一些樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)確實(shí)降了。

除了北京以外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降了的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市僅有4個(gè)。

在成交量持續(xù)低迷的市場(chǎng)上，除了高端豪宅以外，似乎只有那些瞄準(zhǔn)自住型需求、降價(jià)明顯、性?xún)r(jià)比高的項(xiàng)目才能賣(mài)得動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，北京簽約10套以上的約60個(gè)項(xiàng)目中，有70%是在去年調(diào)低入市價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加大了打折促銷(xiāo)力度。如順義區(qū)一個(gè)項(xiàng)目去年全年銷(xiāo)售不足三成，今年售價(jià)下調(diào)了20%以上，降為每平方米1.2萬(wàn)元，很快售罄。而大興區(qū)去年11月開(kāi)盤(pán)的一個(gè)項(xiàng)目，以低于周邊近20%的價(jià)格入市，立刻成為區(qū)域的銷(xiāo)售冠軍，也拉低了區(qū)域的房?jī)r(jià)。

隨著房?jī)r(jià)的明顯下降，3月份起，各地樓市成交量也出現(xiàn)了明顯復(fù)蘇。相比成交量跌入近兩三年最低點(diǎn)的1、2月份，3月份一線(xiàn)城市的成交量上漲達(dá)到50%左右。售樓處的人氣也逐漸旺了起來(lái)，市場(chǎng)似乎迎來(lái)了“小陽(yáng)春”。

“今年北京市普通住房?jī)r(jià)格仍在保持持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量的態(tài)勢(shì)十分明顯。”北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志介紹，從市場(chǎng)交易主要購(gòu)買(mǎi)人群看，九成都是首次置業(yè)。投資投機(jī)性需求繼續(xù)得到抑制。

但進(jìn)入4月份，成交量又再次出現(xiàn)大幅下滑。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，樓市成交量的大幅波動(dòng)，說(shuō)明市場(chǎng)的回暖缺乏足夠的需求支撐，很難持續(xù)。

在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，即便是短暫的“小陽(yáng)春”，也是近年來(lái)難得的銷(xiāo)售黃金期?！俺山涣康幕嘏?，受益于銀行降低了首套房貸的門(mén)檻，以及一些限購(gòu)的城市新年釋放了一些獲得購(gòu)房資格的需求，絕不意味著市場(chǎng)全面回暖了。” 一位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，開(kāi)發(fā)商不可以盲目樂(lè)觀，應(yīng)該繼續(xù)維持降價(jià)的策略，趁著好時(shí)候抓住機(jī)會(huì)多搶一些剛需。

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降

時(shí)至今日，人們對(duì)2009年3、4月份房?jī)r(jià)在“小陽(yáng)春”的帶動(dòng)下一路飆升仍然印象深刻。也有不少人擔(dān)心，如今，市場(chǎng)成交量有所回暖，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)就此反彈，停止調(diào)整的步伐。

“今年初開(kāi)始，各級(jí)政府反復(fù)表示要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是總理在兩會(huì)后記者會(huì)上的堅(jiān)定表態(tài)，已經(jīng)讓市場(chǎng)認(rèn)為調(diào)控可能放松、房?jī)r(jià)可能反彈的猜測(cè)徹底被否定了。”旭輝集團(tuán)副董事長(zhǎng)林偉表示，只要以限購(gòu)、限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策不松動(dòng)，市場(chǎng)就難以迎來(lái)需求的大爆發(fā)，房?jī)r(jià)也就不可能大反彈。今年一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降的趨勢(shì)已經(jīng)被廣泛認(rèn)可。

樓市調(diào)控政策層面未見(jiàn)松動(dòng)，在執(zhí)行層面則進(jìn)一步收緊。據(jù)記者了解，一些城市對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行力度一度有所放松，包括限購(gòu)、限貸在內(nèi)的一些政策，通過(guò)“找人”，都能設(shè)法規(guī)避，甚至成了某種公開(kāi)的潛規(guī)則。為了打擊其中涉及的相關(guān)主管部門(mén)的腐敗現(xiàn)象，確保調(diào)控政策嚴(yán)格落實(shí)，部分城市已經(jīng)開(kāi)始調(diào)查相關(guān)工作人員，并對(duì)其中涉及的問(wèn)題進(jìn)行了處理。

前幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“風(fēng)太大，豬都能飛”，開(kāi)發(fā)商們個(gè)個(gè)賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)的處境也在發(fā)生變化。目前公布2011年年報(bào)的70多家上市房地產(chǎn)企業(yè)，庫(kù)存超過(guò)9000億元，再創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，年報(bào)也反映出房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金鏈緊張、負(fù)債高企、償債壓力大的狀況。這意味著今年的樓市將以“去庫(kù)存”為主題，持續(xù)的降價(jià)促銷(xiāo)將是必然。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，年初一些項(xiàng)目嘗到了“以?xún)r(jià)換量”的甜頭，這會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生示范效應(yīng)，其他沒(méi)有降價(jià)的、促銷(xiāo)力度不夠的項(xiàng)目，為了銷(xiāo)售必然會(huì)跟進(jìn)降價(jià)。一線(xiàn)城市整體房?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。

去年開(kāi)始，由于樓市低迷，開(kāi)發(fā)商拿地變得更加謹(jǐn)慎，“底價(jià)成交”成為住宅土地市場(chǎng)上越來(lái)越普遍的現(xiàn)象。這也意味著，房?jī)r(jià)成本的重要構(gòu)成之一——地價(jià)成本大幅降低?！拔磥?lái)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)呈現(xiàn)常態(tài)化的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的凈利潤(rùn)率估計(jì)將穩(wěn)定在10%—15%左右，土地成本的下降，必然會(huì)拉低未來(lái)房?jī)r(jià)的成本，房?jī)r(jià)也沒(méi)有大幅上漲的成本基礎(chǔ)?！饼埡禺a(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。