他進(jìn)一步解釋，可通過(guò)三方面來(lái)分析未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，包括通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源狀況，來(lái)分析未來(lái)資金來(lái)源變異的過(guò)程；通過(guò)資金應(yīng)付款的構(gòu)成因素，來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)幾個(gè)月資金應(yīng)付量的變化軌跡，從而判斷出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金惡化的程度；根據(jù)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)降價(jià)行為對(duì)資金的影響度，測(cè)算出要降價(jià)多少，才能使銷(xiāo)售額資金彌補(bǔ)其現(xiàn)金流缺口。
“也就是說(shuō)，我們會(huì)通過(guò)貸款、銷(xiāo)售，自有資金存量等來(lái)預(yù)測(cè)地產(chǎn)商資金來(lái)源走勢(shì)這一數(shù)據(jù)，再測(cè)算資金運(yùn)用支出的未來(lái)軌跡，包括還款周期，開(kāi)發(fā)投資的資金規(guī)模等，找到其資金惡化點(diǎn)。”他說(shuō)，“當(dāng)房地產(chǎn)商的資金狀況惡化到一定程度，房地產(chǎn)企業(yè)希望對(duì)抗調(diào)控政策的影響，就只能做出經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，開(kāi)源節(jié)流，而房地產(chǎn)企業(yè)能節(jié)流的最大開(kāi)支包括兩項(xiàng)：減少投資或不還款，但后者顯然并不可能，因?yàn)槟壳罢诩哟髮?duì)開(kāi)發(fā)投資的監(jiān)控，而企業(yè)最后只能夠選擇降價(jià)來(lái)彌補(bǔ)資金鏈缺口。”
曾成功預(yù)測(cè)2008年房?jī)r(jià)下降
根據(jù)他們的測(cè)算，自今年年底起，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入還款高峰期，應(yīng)付款累計(jì)增速將超過(guò)30%，與此同時(shí)，資金來(lái)源卻由于銷(xiāo)售下滑、貸款條件提高等因素出現(xiàn)快速惡化，預(yù)計(jì)到2011年一季度將出現(xiàn)大幅度負(fù)增長(zhǎng)；同時(shí)，由于首付比率、房地產(chǎn)抵押貸款等條件的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的各類杠桿率都出現(xiàn)了下降。
而與此相對(duì)應(yīng)的是，政府正在加大對(duì)開(kāi)發(fā)投資的監(jiān)控，因此，能夠看到近期房地產(chǎn)的開(kāi)工勢(shì)頭很猛，“這樣的狀況延續(xù)下去，未來(lái)房地產(chǎn)的資金短缺會(huì)更嚴(yán)重，去年3、4季度和今年1季度是房地產(chǎn)借款高峰，按正常借款結(jié)構(gòu)，今年12月和明年1月是還款高峰，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨巨大的資金鏈接續(xù)的考驗(yàn)，因此，我們判斷房?jī)r(jià)在那之后下跌是有依據(jù)的?！?/p>
劉元春還表示，除此以外，他們還對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求做了推算，如果政策持續(xù)加碼，繼續(xù)嚴(yán)控，需求大量上揚(yáng)概率較小，持幣觀望概率更大。他說(shuō)，據(jù)其推算，明年3月后，新房竣工率會(huì)大幅度升高，因?yàn)樽匀ツ?季度開(kāi)始，新開(kāi)工項(xiàng)目大量增加，開(kāi)發(fā)投資從今年4月份開(kāi)始急劇上揚(yáng)，按項(xiàng)目建設(shè)周期來(lái)看，明年3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給增幅會(huì)很大，這也將支撐房?jī)r(jià)的進(jìn)一步調(diào)整。
