剛剛結束的國務院第六次全體會議上,政策層面再次傳遞出調控繼續(xù)執(zhí)行的明確信號,這也意味著2012年樓市將延續(xù)2011年下半年來的低迷,對于大部分在低迷市場上苦苦掙扎的開發(fā)企業(yè)來說,樓市的冬天并未遠離,能夠堅持多久成為最大的考驗。

政策:調控是基調,細節(jié)或微調

調控依然是今年樓市政策的基調。1月31日召開的國務院第六次全體會議再次明確,樓市調控將繼續(xù)嚴格執(zhí)行。對于政策這一走向,業(yè)內和坊間已有充足思想準備。此前接受采訪時,山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗就直言,“無論是2011年12月中旬閉幕的中央經(jīng)濟工作會議,還是在此之前的國務院常務會議,釋放的信號都是2012年對房地產(chǎn)調控的政策不動搖”。

而世聯(lián)怡高的市場部經(jīng)理梁偉則把政策調整的預期延續(xù)到了下半年,“6月份之前應該沒有根本性變化”,梁偉用一種近乎沮喪的語氣說。但這并不意味著政策的具體執(zhí)行細節(jié)不會進行微調?？偨Y了春節(jié)前后各種信息,李鐵崗認為,2012年房地產(chǎn)政策調整,最有可能在四個方面體現(xiàn),即結合稅收制度改革的調控政策、土地供應政策、信貸政策和房地產(chǎn)反暴利政策。

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李鐵崗稱,從限購執(zhí)行的一年來看,包括山東各地在內的全國樓市出現(xiàn)了普遍性的成交回落和價格回調,“調控結果向預設目標前進”。但李鐵崗認為,作為一項行政命令,限購政策的執(zhí)行效果將呈現(xiàn)“邊際效應遞減”趨勢,“首先,限購是一個短期政策,政策執(zhí)行期限只能是‘一段時間’”；“其次,觀望情緒已經(jīng)形成,降價預期逐漸增強,繼續(xù)執(zhí)行限購對樓市調控的影響有限,因此調控政策需要用一種長期有效的政策來替代”,而這種替代政策,李鐵崗認為是業(yè)內坊間普遍熱議的“房產(chǎn)稅”,而從目前各種政策跡象來看,在房地產(chǎn)行業(yè)推行稅制改革已是“大勢所趨”。

李鐵崗還認為,2012年房地產(chǎn)的調控政策還將在土地供給方面有所體現(xiàn),而具體的政策變化將是“在增加住宅市場土地供應的前提下,推行‘限房價競地價’”。這種預測也有足夠的政策支撐,山東省國土資源廳相關負責人在2011年底全省住房保障暨城鄉(xiāng)建設工作會議上明確表示,2012年,山東將總結推廣“限房價、競地價”、“限房價、競配建”等經(jīng)驗和做法,而這種來自于職能部門的明確表態(tài),與業(yè)內專家的預測如出一轍。

此外,去年12月中旬,發(fā)改委表示將研究出臺房地產(chǎn)反暴利規(guī)定。而李鐵崗也稱,這預示著國家也將在房地產(chǎn)開發(fā)利潤方面出臺相關政策。

成交:信心減弱,持續(xù)低迷

對于2012年山東樓市的走勢,山東最大的樓市調查公司之一——世聯(lián)怡高山東區(qū)域顧問事業(yè)部總經(jīng)理邱敏顯然十分悲觀。在去年12月底濟南舉辦的一個樓市論壇上,邱敏稱,統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,自今年下半年以來,包括山東在內的全國樓市進入了由供求力量為主導的階段,市場供應量、購房者預期、庫存量以及庫存消化時間成為影響量價的核心因素。

邱敏認為,從市場實際效果來看,調控,特別是嚴厲的限購政策執(zhí)行近20個月后,政策效果凸顯,絕大部分城市市場成交量低迷,部分項目開始降價促銷,而在這種情況下,市場觀望情緒濃重。

市場的觀望情緒更可以用購房者信心指數(shù)直觀描述。2012年年初,由國家統(tǒng)計局、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心等機構聯(lián)合發(fā)布的2011年第四季度“中國購房者信心總體指數(shù)”為104.2點,較第三季度105.4點下降1.2點。同期,國內知名的房地產(chǎn)專業(yè)咨詢服務機構——世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的2011年第四季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為51.8,較第三季度下降2.4,下降幅度超過2011年前三季度降幅之和,這表明購房者對未來半年房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度較之前明顯下降。

實地采訪中,濟南多名擬購房市民表示房價看跌預期增強,購房計劃一推再推。

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開發(fā)企業(yè):降價成共識,并購更普遍

成交低迷,價格回調。2011年樓市對于許多開發(fā)企業(yè)來說就是一場夢魘。在巨大的回款壓力下,自2011年底開始,特價、團購、打折等各種形式的降價是眾多開發(fā)企業(yè)的共同選擇。

以濟南為例,濟南一家房產(chǎn)門戶網(wǎng)站掛出了2012年2月份在售樓盤的優(yōu)惠信息,超過20家在售項目推出特價、現(xiàn)金折扣等活動,而這些項目,絕大多數(shù)為濟南購房市民重點關注樓盤,其中也包括國內一線房企在濟南的項目。

值得一提的是,為了應對降價預期,濟南一些擬為精裝入市的項目,在市場走低后取消了精裝,改為毛坯,拉低銷售價格,吸引購房市民。

在全國范圍內,世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的報告顯示,從2011年下半年以來,世聯(lián)重點監(jiān)測的28個城市,降價樓盤總共672個,其中降幅在20%以上的樓盤占12.6%。世聯(lián)預計,如果政策不放松,市場下行的趨勢持續(xù),預計2012年將會有更多的樓盤加入降價陣營,且降價的幅度仍有可能繼續(xù)擴大,降價促銷已成為市場的主旋律。

此外,房企轉行和并購也在2011年下半年后在樓市上普遍出現(xiàn)。前者的典型代表為山東上市公司中潤資源,在今年年初的一次小型媒體見面會上,該公司負責人受訪時明確表示,公司地產(chǎn)方面業(yè)務將逐漸收縮,其在青島核心區(qū)域的一塊商業(yè)用地已經(jīng)轉讓。至于房產(chǎn)行業(yè)的并購,中國最權威的研究機構之一——清科研究中心發(fā)布的一項調查顯示,地產(chǎn)行業(yè)并購案例數(shù)量和金額在2011年不斷上升,2011年前11個月,房地產(chǎn)行業(yè)并購100起,并購金額307.4億元,超出2005年至2009年5年間全部并購案例金額總和100億。

保障住房:竣工數(shù)量大增,形成市場沖擊

作為房地產(chǎn)調控的一個制衡器,保障住房在抑制房價上漲方面發(fā)揮的作用在2012年后將更為顯著。2011年初,國家明確宣布年內開建1000萬套保障住房,其中山東認領的任務總數(shù)為32.82萬套。到2011年底,絕大部分省份都超額完成開工任務。根據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布的消息,到2011年年末,山東全年開工保障住房36.8萬套。2012年國家下達給山東的保障住房任務為30.51萬套,雖然任務總數(shù)比2011年略少,但連同往年結轉的項目,2012年我省同時開工的保障住房數(shù)量將達到歷史峰值。

此外,保障房竣工數(shù)量成為重點關注對象,在國家層面,住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司相關負責人明確表示,2012年全國保障房在建的工程量將達到約1800萬套,在繼續(xù)抓開工的同時,將突出抓建成量。在新開工700萬套目標的基礎上,已經(jīng)明確2012年基本建成保障房500萬套以上,竣工量不低于2011年。

山東中原地產(chǎn)的投資顧問總監(jiān)薄夫利稱,如果2011年全國1000萬套保障住房的建設任務,增強的僅是購房市民未來房價看跌的預期,那么在2012年,隨著保障住房的大批量竣工進入分配流程,保障房分流市場購買力,進而對樓市成交產(chǎn)生的沖擊也將逐漸真實起來。

來源：齊魯晚報 編輯：張少虎