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世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心總監(jiān)王海斌：

樓價(jià)若還漲，首套首付或提至五成

記者：從歷史來(lái)看，樓價(jià)下跌的因素是什么？而此輪限購(gòu)政策出臺(tái)后到現(xiàn)在，深圳樓價(jià)還無(wú)法下跌是缺乏什么因素？

王海斌：中國(guó)的樓市歷史并不長(zhǎng)。從1998年中國(guó)實(shí)行住房貨幣化以來(lái)，樓價(jià)在2007―2008年有過(guò)短暫的下跌。其他時(shí)間都在上漲，只是漲幅不同而已。

2007―2008年新房樓價(jià)下跌的主要原因，是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)，而開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的原因，是資金鏈開(kāi)始出現(xiàn)緊張，影響到企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)和未來(lái)發(fā)展，開(kāi)發(fā)商必須加快銷(xiāo)售，回籠資金。

而目前，樓價(jià)得到5個(gè)因素的有力支撐：

第一，旺盛的需求。包括居住的需求、增值保值的需求、保障的需求、發(fā)展的需求等。

第二，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。各城市都在為經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行各項(xiàng)規(guī)劃，比如環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈、海南島國(guó)際旅游島、前海計(jì)劃單列等，這些規(guī)劃改變了對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，成為樓價(jià)上漲的隱性因素。

第三，市場(chǎng)的預(yù)期。這是支撐樓市成交量和成交價(jià)的核心力量。從2007―2008年的調(diào)控中大家得到一個(gè)結(jié)論，那就是即使調(diào)控讓樓價(jià)下來(lái)了，過(guò)不了多久還是會(huì)漲回來(lái)的，而且時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。

第四，最好的投資。一方面，中國(guó)的投資渠道缺乏；另一方面，最近幾年樓市的表現(xiàn)有力地證明了樓市是最好的投資渠道，風(fēng)險(xiǎn)低、收益高、周轉(zhuǎn)快。

第五，財(cái)富的增長(zhǎng)。全球知名的波士頓咨詢公司（BCG）日前發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)財(cái)富市場(chǎng)在去年表現(xiàn)出眾，達(dá)到5.4萬(wàn)億美元，且百萬(wàn)美元資產(chǎn)家庭達(dá)到67萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)60%，位居全球第三，僅次于美國(guó)和日本。私營(yíng)企業(yè)的崛起將為中國(guó)企業(yè)家群體以及新興中產(chǎn)階級(jí)的財(cái)富積累起到很大的助推作用。根據(jù)BCG數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)群體（擁有10萬(wàn)美元到100萬(wàn)美元資產(chǎn)的個(gè)人）的財(cái)富，在過(guò)去5年內(nèi)，以年均超過(guò)12%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。

記者：在這種情況下，第三次調(diào)控的可能性大嗎？可能會(huì)有哪些政策？

王海斌：第三輪調(diào)控的可能性比較大。從政策來(lái)講，基本還是會(huì)圍繞目前已經(jīng)出臺(tái)的政策。

目前，這一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，其邏輯是“促供給、抑需求”，因此，政策主要針對(duì)供給和需求兩個(gè)方面。針對(duì)“抑需求”的主要是限貸政策和限購(gòu)政策。針對(duì)“促供給”的主要是嚴(yán)格征收土地增值稅、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等。

如果中央要進(jìn)行三次調(diào)控的話，政策的走向會(huì)有三個(gè)方向：

第一，政策的嚴(yán)格執(zhí)行。之前沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行的政策會(huì)繼續(xù)落實(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行。比如嚴(yán)格征收土地增值稅。

第二，政策力度的提升。比如，首套房的首付比例提高，目前是30%的首付，可能提高到50%，甚至更高。

第三，政策范圍的擴(kuò)大。比如，目前限購(gòu)城市有16個(gè)，未來(lái)很有可能繼續(xù)擴(kuò)大。

而從目前中央出臺(tái)的一系列政策和措施來(lái)看，中央對(duì)明年樓市的調(diào)控主要會(huì)從四方面進(jìn)行：第一，繼續(xù)加大保障房供給，尤其是公租房的建設(shè)和供給，而且要地方政府落實(shí)到位。第二，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，打擊投資、投機(jī)，把市場(chǎng)向自主需求引導(dǎo)。第三，解決影響房地產(chǎn)的根本問(wèn)題，如土地財(cái)政，從制度上長(zhǎng)期、持續(xù)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題。第四，鼓勵(lì)民營(yíng)資金進(jìn)入保障房建設(shè)市場(chǎng)，保障房建設(shè)模式逐步形成，形式多樣化。

來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 編輯：馮媛