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專家：地方政府為開發(fā)商囤地提供溫床
長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有土地的數(shù)量以及獲取土地的價格，在業(yè)界一直被視為“絕密”，購房者對此更是一頭霧水。雖然建設(shè)部對“地荒論”作出過駁斥，但記者發(fā)現(xiàn)，在不少地區(qū)，土地價格、待開發(fā)土地面積等信息之不透明、不對稱，已成為推動住房價格飆升的重要因素。
“歷史的供應(yīng)過剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足，加劇土地供應(yīng)的‘時空’矛盾，此即囤地之禍。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容表示，政府部門為促使存量土地開發(fā)、減少新增存量土地，必須嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模，而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價狂飆。新供土地價格一漲，囤積的土地自然就溢價，這就對存量土地閑置“待價而沽”形成了反向激勵：閑置越久，溢價越多。于是，大量批而未動的土地，通過所謂項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，在三級市場上高價轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。
易憲容認(rèn)為，就土地供應(yīng)而言，假設(shè)政府平均每年無條件地向全國開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地，看起來土地供應(yīng)量大大增加了，可是，這些土地到了開發(fā)商手里，可能馬上就會被囤掉7000萬平方米，只拿出其中的3000萬平方米慢慢規(guī)劃和開發(fā)。由此可見，如果一味強(qiáng)調(diào)供地，而忽視了供地后的嚴(yán)格監(jiān)管，增加土地供應(yīng)的實(shí)際效果將大打折扣。當(dāng)務(wù)之急是在增加土地供應(yīng)的同時，加強(qiáng)土地出讓后的開發(fā)利用監(jiān)管，實(shí)時公開開發(fā)商土地開發(fā)利用進(jìn)度，保護(hù)購房者的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。同時，要問責(zé)縱容開發(fā)商囤地的地方政府，讓房地產(chǎn)開發(fā)中的腐敗現(xiàn)象無處藏身。
“首先是消化掉那閑置的57%的地塊，加大監(jiān)控懲治手段使這些土地從‘待開發(fā)’和‘規(guī)劃在建’的‘未知將來時態(tài)’轉(zhuǎn)化為‘現(xiàn)在進(jìn)行時態(tài)’。”復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，在此問題上，出售土地的政府權(quán)力在后續(xù)管理上不能缺位，如通過促進(jìn)規(guī)劃實(shí)施加大對開發(fā)商的督促處理力度；如對開發(fā)商建立誠信檔案，一旦查明開發(fā)商囤地，將在土地市場上對其設(shè)立限制門檻等。對于開發(fā)商而言，則要言而有信，兌現(xiàn)市場承諾，擔(dān)當(dāng)起和“地王”相稱的責(zé)任來，哪怕地價成本過高。其次是合理規(guī)劃土地資源，對于掛牌出售的土地不能一賣了之，對開發(fā)商購地、開放、開盤、售房進(jìn)行全過程的風(fēng)險監(jiān)控，有必要實(shí)行土地閑置風(fēng)險金繳納制度，讓開發(fā)商無限承擔(dān)土地閑置的市場成本，防止風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給政府和買房者。此外，大眾輿論也不要炒作“地王”，避免造成市場誤導(dǎo)。對于實(shí)在消化不了的閑置地塊，由國家回籠統(tǒng)一調(diào)配。但是對于違約的一方，開發(fā)商的市場準(zhǔn)入資格也要限制甚至取消。
“一些地方政府將土地作為城市經(jīng)營的重要手段，也為土地商囤積居奇提供了溫床?！币杀硎?，開發(fā)商手中究竟有多少閑置土地，對于這個影響住房消費(fèi)心理的重要問題，普通百姓是沒有知情渠道的。囤積土地是開發(fā)商利用不可再生資源待機(jī)獲取高額利潤的重要方式，本該受到政府有關(guān)部門的嚴(yán)格監(jiān)管。但是，國家整頓土地批租背景下愈演愈烈的囤地風(fēng)潮，顯示出有關(guān)方面對此缺乏有效的制約手段。
“如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題?！币山淌谡J(rèn)為，房價上漲，地價難辭其咎。調(diào)控房價，務(wù)須調(diào)控地價。調(diào)控地價，就必須保障土地的有效供應(yīng)，而要保證投放市場的土地能發(fā)揮實(shí)際效用，就得執(zhí)行嚴(yán)格的“土地閑置”回收政策。
尹伯成建議，一方面，增加土地供給，推行價格和面積的雙限制政策，確保低收入保障住房的用地來源；另一方面，必須嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開征土地閑置稅。同時，地方政府部門還要嚴(yán)格查處三級市場上的不法土地交易行為。只有讓囤地?zé)o利可圖，市場的有效供應(yīng)才可能保證。從遠(yuǎn)期來看，還必須改革土地出讓制度，弱化地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益驅(qū)動。
編輯：馬原 來源：經(jīng)濟(jì)參考報
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